不動産投資で融資を受けられる？ 不動産融資の概要やメリット・審査内容などを詳しく解説

2024年01月30日

不動産投資について「始めてみたいが自己資金が足りない」「興味はあるけど、どうやって始めれば良いかわからない」と、なかなか手を出せずにいる方も多いのではないでしょうか。

不動産投資は、「不動産融資」を受けることで少額の自己資金でも始めることが可能です。この記事では不動産融資について詳しく解説し、融資を受けるメリットや審査内容、融資を受ける流れなども紹介します。

不動産融資（不動産ローン）とは？

ここでは、「不動産融資」の特徴や種類、取り扱う金融機関を紹介します。

不動産投資の特徴

「不動産融資（不動産ローン）」とは、家賃収入を得るのに必要な不動産を購入するため、金融機関から資金を借りることです。物件を購入するための融資制度は、ほかにも「住宅ローン」があります。不動産投資ローンと住宅ローンは、利用目的や審査基準、金利、融資可能額、返済期間などが異なります。

不動産投資ローンが投資物件を購入するためのローンであるのに対し、住宅ローンは自分や家族が住むための物件を購入するためのローンです。また、住宅ローンは一般的に給与から返済しますが、不動産投資ローンは家賃収入から返済するという違いもあります。

さらに、不動産投資ローンの金利は住宅ローンよりも高いことが特徴です。これは、不動産投資向けの融資の場合、融資額が高額なことや家賃収入が入らないといったリスクがあるためです。金利が低いからといって、投資物件を住宅ローンで購入することは認められていません。

不動産融資の種類

不動産融資には、「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類があります。

アパートローンは、金利や融資期間などの融資条件がパッケージ化された商品です。融資を受けられる条件がチェックリストにまとまっているため、条件をクリアすれば基本的に融資を受けられます。おもに、会社員の方などが融資対象です。

また、アパートローンの特徴は保証会社が付くことです。これにより、万が一ローンの支払いが困難になった場合、金融機関だけがリスクを負うことを防ぎます。

一方、プロパーローンは、融資ごとに判断され最終的な融資条件が決まります。融資対象は、おもに会社経営者や地主の方などです。物件の評価や借り手の財務状況などから総合的に判断されます。プロパーローンに保証会社は付かないため、金融機関がすべてのリスクを背負うことになります。そのため、アパートローンに比べると審査はより厳しくなっています。

それぞれの特徴からどちらが自分にベストなのかを考慮したうえで、融資を相談しましょう。

不動産融資を取り扱っている金融機関

金融機関の多くは、不動産融資の取り扱いをしています。しかし、それぞれ金利や審査の難易度などが異なるため自分に合った融資先選びが重要です。それぞれの特徴は、以下のとおりです。

●メガバンク
審査難易度はかなり高めです。審査が厳しい分、低金利で融資額上限も優遇されやすくなっています。資産家や企業に対して融資する傾向があります。

●地方銀行
メガバンクに比べ審査難易度は低めですが、金利は高い傾向にあります。また、支店によって担当エリアが異なるため、どの地方銀行が融資対象のエリアかを確認する必要があります。なかには不動産融資に積極的ではない銀行もあるため、注意しましょう。

●日本政策金融公庫
政府系の金融機関で、金利が低いことが特徴です。ただし、融資額が低く、借入期間が短い傾向があります。多くの資金が必要な場合、別の金融機関のほうが良いかもしれません。

●ノンバンク
融資や立て替えなどに特化した金融機関です。審査難易度は低めで契約しやすい反面、金利が高く設定されている傾向にあります。

現物不動産投資で融資を受けるメリット

不動産融資を受けることで「少ない自己資金で不動産投資を始められる」「家賃収入をローン返済に充てられる」といったメリットがあります。

現物不動産投資を始めるには、多額の資金が必要です。不動産購入のために資金を全額貯めていては投資の開始が遅くなってしまいますが、不動産融資を受けることで、自己資金が少ない場合でもすぐに投資物件を購入できます。

また、家賃収入を返済に充てられる点もメリットの一つです。購入価格が高くても、評価額が高く家賃収入が見込める場合は、利益を出しつつ無理なく返済できるでしょう。ただし、空室や災害などで家賃収入が突然減る状況も考えられます。万が一に備えて、ある程度自己資金には余裕を持っておいてください。

不動産融資の審査内容

ここでは、不動産融資の審査内容について解説していきます。不動産投資ローンを組む際の審査内容は「個人に関する審査」と「物件に関する審査」の2つです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

個人に関する審査内容

個人に関する審査内容は、おもに返済能力があるかを審査されます。返済能力は以下の項目から判断します。

●年齢
●勤務先
●年収
●ほかの金融機関からの借り入れ状況
●信用情報（クレジットカードの支払いや税金の滞納など）
●自己資金

職業では、公務員や医者などの社会的信頼が高い、または専門性のある職業は審査が通りやすい傾向があります。ほかにも、正社員として勤続年数が長いことや年収が安定しているといったことも重要な要素です。借り入れ状況は、少ないほうが有利に働くでしょう。

また、信用情報もチェックの対象です。具体的には、過去にクレジットカードの支払いに滞納がなかったかなど、過去の支払い状況の確認が行なわれます。

さらに、自己資金がどの程度あるかどうかも判断基準となります。このように、あらゆる面から総合的にチェックして融資するかを決定します。融資してもリスクが少ないと思われるよう、事前に経営計画を立てる、審査で誠実な態度をとる、といったことも大切です。

物件に関する審査内容

不動産投資で融資を受ける場合、物件自体に収益が見込めるかどうかも審査基準となります。おもな審査内容は以下のとおりです。

●公示地価
●路線価
●固定資産税評価額
●実質利回り
●物件の資産価値

物件がどのエリアにあるのか、交通の利便性はどうか、などや公示地価や路線価を見て判断します。固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる評価額で物件の売却相場の判断材料にもなっています。

また、物件の実質利回りは高いほど利益を生むため、担保価値も高まります。そのため審査の重要項目の一つです。

物件の資産価値は、万が一ローンの支払いが滞ってしまった場合に、その不動産にどれくらいの価値があるかを知るための指標です。資産価値が高ければ、滞ったローン返済の補てんに充てられるため審査でも重視されます。

以上の項目を審査し、融資の可否を決定します。融資を受けるためには、審査に通る必要があります。審査項目を把握し、それぞれの項目に対して可能な限り対策をして審査に挑みましょう。

現物不動産投資で融資を受ける流れ

ここでは、不動産投資ローンで不動産融資を受ける際流れを解説していきます。一般的な流れは、以下のとおりです。

１．購入物件を決める
２．金融機関へ事前審査を申し込む
【おもな提出書類】
●審査申込書
●事業計画書
●購入物件の概要書
●源泉徴収票
●本人確認書類
●返済予定表（金融機関ですでに借り入れがある場合）

３．事前審査の結果を待つ
４．物件の売買契約を結ぶ（本審査の申し込みには売買契約書が必要なため）
５．物件の売買契約書を提出、本審査へ申し込む
（行政から取得する書類など、事前審査より必要書類が多くなるため早めに準備をする）
６．面談で問題がなければ正式承認
７．金融機関とローン契約を結ぶ
８．融資が実行され、物件引渡し

金融機関によって書類の提出や面談のタイミングが異なるため、事前に金融機関へ確認しておきましょう。必要な提出書類は、提出漏れや不備があると審査を受けられない可能性もあります。金融機関の指示に従い、早めに準備しておくことが大切です。

現物不動産投資で融資を受けるときのポイント

現物不動産投資で融資を受けるためには、いくつかのポイントがあります。ここでは、融資を受ける際のポイントを3つ紹介します。

自己資金を用意する・収益性の高い投資物件を探す

まずは、可能な限り自己資金（頭金）を用意しましょう。一般的に必要な自己資金の目安は、購入する物件価格の2～3割以上です。自己資金が多いほど、金融機関からの借入金額を減らせます。自己資金である程度やりくりできるようにしておけば、審査にも通りやすくなります。

また、購入する物件は収益性の高い物件を探しましょう。収益性が低いと判断された場合、融資の審査に通らない可能性があります。仮に審査に通っても、家賃収入が思ったように入らず返済に苦労するかもしれません。

金融機関によって融資条件・融資内容は異なる

融資条件や融資内容は、金融機関によってさまざまです。前述のとおり、なかには不動産投資に対して消極的な金融機関も存在します。希望する融資を受けるためにも、複数の金融機関を比較して自分に合った融資先選びが重要です。

金融機関選びに悩んだら、不動産会社へ相談してみましょう。営業成績向上のために金融機関と協力し合っているケースもあるため、審査が通りやくなる可能性があります。

不動産投資の経費やリスクを知っておく

不動産投資は、諸経費やリスクを知ったうえで資金を調達する必要があります。諸経費は、おもに修繕費や広告費、管理費、租税公課などがあります。運用にかかる費用をふまえて資金を用意しておく必要があるでしょう。

また、入居状況によって空室や家賃滞納といったリスクが考えられます。リスクを理解したうえで、リスクを減らすための対策を事前に考えておくことが重要です。

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不動産融資をするということは金融機関から借金をするということです。不動産投資で利益を得るためには、収益が出る物件を見極め、購入後もしっかりと運用をしていく必要があります。

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まとめ

今回は、不動産融資の特徴や融資を受けるメリット、審査内容、融資を受ける際のポイントなどを紹介しました。

不動産融資を受けることで、少額の自己資金でも不動産投資を始めることができます。ただし、不動産投資を始めるには、諸経費がかかることや空室・家賃滞納のリスクも考慮しておく必要があります。

より手軽に不動産投資を始めたい方には、「COZUCHI」の利用をおすすめします。自分に合った方法で、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

 

【監修者】

氏名：赤上 直紀（あかがみ・なおき）
保有資格：1級ファイナンシャル・プランニング技能士
主なキャリア：元銀行員。資産運用やローンを通じて、多くのお客様のライフプランニングに携わる。現在は、編集者として金融機関を中心に、ウェブコンテンツの編集・執筆業務を行う。