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ワンルームマンション投資とは？メリット・デメリットについて解説
2023年09月27日
人生100年時代の到来により、老後に向けた資産形成の必要性について広く認識されるようになり、不動産投資が注目されています。
なかでも「ワンルームマンション投資」は「一棟投資」や「戸建て投資」に比べて、初期費用を抑えやすく、不動産投資を始めるハードルが比較的低いという魅力があります。
さまざまなメリットのあるワンルームマンション投資ですが、もちろん投資にともなうリスクも存在します。ワンルームマンション投資を始める際は、メリットとリスクを把握し、必要な対策を講じておくことが重要です。
この記事では、ワンルームマンション投資に関する基礎知識や、メリットとリスク・デメリットについて解説します。ワンルームマンション投資を始めるか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
そもそも「ワンルーム」とはどんな部屋？
ワンルームと1Kは異なる間取りの部屋ですが、それぞれの違いについてよく知らないという方も多いのではないでしょうか。まず、ワンルームとはどのような間取りの部屋なのかを、しっかりと理解しておきましょう。
ワンルームとは
ワンルームとは「居室に仕切りがなく、1つの部屋で構成されている間取り」のことです。
ワンルームには、玄関やキッチンから居室にかけて、ドアなどの仕切りが存在しません。廊下やキッチンなどのスペースも居室内にあり、生活スペースが狭くなるため、ワンルームは1Kと比較すると家賃が安い傾向にあります。
ワンルームと1Kの違い
1Kとは「キッチンと居室の間に仕切りがある間取り」のことです。居室スペースと玄関やキッチンの間にドア・引き戸などがあり、空間が仕切られています。
ワンルームは居室にキッチンなどが配置されており、生活スペースが狭くなりますが、1Kは機能ごとに部屋が区切られる分、ワンルームよりも生活スペースが広くなります。
【不動産投資】ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資は、不動産投資の種類の一つです。ワンルームマンション投資がどのような投資方法なのか、どのように収入を得るのかを、それぞれ見ていきましょう。
ワンルームマンション投資の基礎知識
ワンルームマンション投資は、分譲マンションを一部屋単位で購入し、運用する投資方法です。一般的には、ワンルームを賃貸物件として運用し、家賃収入を得ます。
ワンルームマンション投資のおもなターゲット層は、単身者・単身赴任者・学生などのいわゆる「単身世帯」です。
厚生労働省の『2021（令和３）年 国民生活基礎調査の概況』では、全国の単独世帯（1人だけで構成されている世帯）は1,529万2,000世帯にのぼり、全世帯の29.5％を占めています。この調査結果から、ワンルームマンション投資のターゲット層は全国に多く存在していることがわかります。
出典：厚生労働省「2021（令和３）年 国民生活基礎調査の概況」
ワンルームマンション投資で収入を得る仕組み
ワンルームマンション投資は、購入した部屋を賃貸物件として第三者に貸し出し、毎月の家賃収入を得るという不動産投資です。そのため、入居者が定着すれば、長期的に安定した家賃収入が得られます。
ワンルームマンション投資を始める際は、銀行から融資（不動産投資ローン）を受けるのが一般的です。銀行への返済は、月々の家賃収入から支払うことになります。
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資には、次のさまざまなメリットがあります。ここでは、以下の6つのメリットについて見ていきましょう。
・初期費用を比較的抑えられる
・ランニングコストを抑えられる
・長期的な家賃収入が期待できる
・売却しやすい
・節税効果が見込める
・管理会社に運用を委託できる
初期費用を比較的抑えられる
アパートやマンションを一棟購入する投資方法では、銀行から融資を受けていても数百万円から数千万円の頭金が必要です。
一方、ワンルームマンション投資は、銀行の融資で物件購入費用の大部分をまかなえるケースが少なくありません。このように、多額の頭金の確保が難しい場合でも不動産投資を始めやすいというメリットがあります。
ランニングコストを抑えられる
ワンルームマンション投資は、不動産の維持費・修繕費が少額で済むこともメリットです。
ワンルームマンション投資では、所有している部屋のみメンテナンスを実施します。マンション共有部分の管理は管理組合が請け負うため、一棟投資に比べてランニングコストを抑えることが可能です。
長期的な家賃収入が期待できる
毎月の家賃収入により比較的安定した利益を得られるため、リスクを抑えつつ長期運用しやすい投資方法といえるでしょう。
売却しやすい
マンション一部屋分の価格であれば、比較的買い手が見つかりやすく、売却しやすい点もメリットです。そのため「不動産の買い手が見つからずに持て余す」という事態を避けられます。
節税効果が見込める
不動産の取得費用は、耐用年数に応じ「減価償却費」として毎年計上できます。減価償却とは、高額資産の購入代金を耐用年数に応じて配分し、数年に分けて経費として計上することです。
ワンルームマンション投資を始めたばかりの頃は、初期費用や経費の支出により、帳簿上は赤字になりますが、この赤字を本業の給与などと損益通算（相殺）すれば、給与所得が減ります。
これにより、所得税の減税や、源泉所得税の還付などを受けられる可能性があるでしょう。
管理会社に運用を委託できる
ワンルームマンション投資は、不動産の設備管理や家賃回収を管理会社に委託できる点もメリットです。
一棟購入する場合の不動産投資では、投資家本人が不動産や家賃の管理を行ないます。基本の物件管理を管理会社に委託したとしても、全居室の管理状況の把握やメンテナンス料の支払いなどは必要です。
それに対し、ワンルームマンション投資の場合は、管理する部屋の数が少なく、物件の管理状況も把握しやすいため、ほぼすべての管理業務を管理会社に任せられます。管理手数料は発生しますが、不動産管理の手間がかからないため、副業や兼業での不動産投資に向いているでしょう。
ワンルームマンション投資のリスク・デメリット
ワンルームマンション投資における、2つのリスクについて解説します。
入居者がいない期間は家賃収入がゼロになる
ワンルームマンション投資は運用する部屋の数が少なく、その部屋が空室になると家賃収入がなくなる点に注意が必要です。
退去者が出たあとは次の入居者が決まるまで空室状態となり、家賃収入がゼロになる可能性もあります。そのため、ワンルームマンション投資では、空室期間をできるだけ短くするための工夫が必要です。
空室リスクを抑えるには、需要の高い物件を購入し、不動産管理能力に優れた管理会社に運用を委託するなどの対策を講じるとよいでしょう。
収益性が低い
不動産投資を行なう際は、銀行で不動産投資ローンを組むのが一般的です。ローンは家賃収入から返済することになるため、ローン完済までは家賃収入のすべてが利益となるわけではありません。そのため、不動産投資はリターンを得るまでに時間がかかる可能性があり、長期で運用するのが一般的です。
ワンルームマンション投資は物件を一部屋単位で運用するため、長い目で見ると、マンションやアパートを一棟運用するのに比べて収益性が低くなります。
ワンルームマンション投資は初期費用を抑えた不動産投資が可能ですが、費用の回収に時間がかかる可能性があることを把握しておきましょう。
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ワンルームマンション投資は、銀行の不動産投資ローンを組んで開始することが多く、一定の初期費用は必要です。
いきなりローンを組んで始めることに抵抗を感じる方もいるかもしれません。
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まとめ
ワンルームマンション投資は、アパートやマンションを一棟購入する投資に比べ、初期費用を抑えられるメリットがあります。不動産の管理会社を利用すれば、管理の手間もかかりません。
ワンルームマンション投資を成功させるには、空室リスクへの対策が欠かせません。賃貸需要の高い物件を購入する、不動産の管理・運用に優れた管理会社を活用するなどして、空室期間を作らないよう工夫しましょう。
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【監修者】
名前：金子 賢司
東証一部上場企業で10年間サラリーマンを務める中、業務中の交通事故をきっかけに企業の福利厚生に興味を持ち、社会保障の勉強を始める。以降ファイナンシャルプランナーとして活動し、個人・法人のお金に関する相談、北海道のテレビ番組のコメンテーター、年間毎年約100件のセミナー講師なども務める。趣味はジャザサイズ。健康とお金、豊かなライフスタイルを実践・発信している。
保有資格：CFP
