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マンション投資のメリット・デメリットとは？基礎知識や成功のコツも解説
2024年01月30日
マンション投資に興味はあるものの、失敗やリスクを不安に感じていませんか？
「多額の資金が必要？」「本当に初心者でも実践できる？」など、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
マンション投資にはメリットだけではなくデメリットもあるため、投資で成功を目指すなら、その両方を把握しておくことが大切です。
この記事では、マンション投資の基礎知識を踏まえつつ、メリット・デメリットや成功のコツについて解説します。
マンション投資の基礎知識
マンション投資を始めるなら、まずは基礎知識として「収益源」と「種類」を押さえるべきです。どこから収益を得られるのか、どのような投資方法があるのかを理解することが、スタートラインに立つための条件となります。
マンション投資の収益源
マンション投資の収益源は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類です。
インカムゲインとは、第三者に部屋を貸し出すことで得られる「家賃収入」です。マンション投資の場合、こちらがメインの収益源となります。
キャピタルゲインとは、マンションを購入価格より高く売ることで得られる「売却益」です。こちらは短期的に大きな収益を獲得できますが、売却のタイミング次第で損失が発生する可能性もあります。
マンション投資の種類
マンション投資は大きく分けると「一棟投資」「区分投資」の2種類があります。
一棟投資はマンションを一棟丸ごと購入し、賃貸物件として運用する方法です。複数の入居者から家賃収入を得られるので、投資効率が高いうえ、空室リスクを分散できます。しかし、一棟単位で購入する関係上、初期費用は高額になりがちです。
一方、区分投資はマンションを1部屋単位で購入し、賃貸物件として運用する方法です。一棟投資より初期費用を抑えられ、初心者でも運用を始めやすいといえます。一方、入居者が退室すると家賃収入もゼロになるため、空室リスクが大きい点には注意すべきです。
また、マンションは単身向け・ファミリー向けの違い、新築・中古の違いによっても入居率や経費などが変わります。初期費用・入居ニーズ・将来性・地域事情などを踏まえて、収益が見込める物件を選びましょう。
なお、マンション投資の平均利回りについては、区分マンションが約3～5％、一棟マンションが約8％と言われています。築年数や地域によっても変動するので、あくまで目安となります。
マンション投資のメリット
マンション投資は他の投資方法と比べても、多くのメリットがあります。各メリットの概要を解説するので、ぜひご確認ください。
少額の資金でもスタートできる
区分投資の場合、マンション1部屋から運用できるうえ、安い物件なら数百万円ほどで購入できます。そのため、数千万という資金がなくてもマンション投資をスタートできることがメリットです。
なお、投資用マンションを購入する場合、不動産投資ローンを利用できます。ローンの審査を通過しなければなりませんが、自己資金だけでは賄えない高額物件も購入できるようになるため、立地や設備にこだわりたい方は要チェックです。
また、ローンを利用すると、少額の資金で大きな収益を得る「レバレッジ効果」にも期待できます。利回りが同じであれば、自己資金のみで安い物件を購入するより、自己資金と借入金を使って高い物件を購入したほうが、結果的に収益がアップするため、より効率的に投資できるのです。
節税につながる
会社員の方が副業としてマンション投資を行なった場合、その収益は給与所得とは別の「不動産所得」という扱いになります。所得税や住民税はすべての所得を合算した金額に対して課税されるため、「不動産所得が加わると税額も増えるのでは？」と思われたかもしれません。
マンション投資の過程で支払う管理費や借入金利息、固定資産税などは「必要経費」として扱えるため、所得から差し引くことで節税効果を得ることが可能です。
また、マンション投資は相続税対策としても注目されています。不動産の相続税評価額は現金に比べると20～40％ほど低くなるため、現金よりマンションのほうが相続税を安く抑えられるわけです。
年金の代わりになる
投資用マンションはローンを使って購入するケースが一般的なので、運用開始からしばらくは借入金の返済が続くでしょう。しかし、ローンを完済すれば、家賃収入の大部分を不労所得として受け取れるようになります。
現在、老後の生活資金として少なくとも2,000万円は必要といわれている状況です。ローン完済後に得られる家賃収入を私的年金の代わりにすれば、公的年金で足りない分を補えるので、老後の生活にも余裕が生まれて安心できるでしょう。
生命保険の代わりになる
不動産投資ローンを利用する場合、住宅ローンと同じく「団体信用生命保険」に加入できます。これはローンの名義人が事故や病気などで亡くなったり、高度障害になったりといった、借入金を返済できない状況に陥ることを想定した保険です。
もし保険が適用された場合、ローンの残債をすべて保険金で返済できるので、家族に負担がかかることはありません。それどころか定期的な家賃収入が得られるマンションを残せるため、万が一の事態に備える対策として有用です。
安定した収益が見込める
先述したようにマンション投資の収益は、家賃収入によるインカムゲインが基本です。
株式やFXといった金融商品と違って、マンションの家賃は大きく値動きすることはありません。そのため、大幅な収益アップは困難ですが、入居者がいる限り毎月安定した収益を得ることができます。収益が変動しにくい分、ライフプランを立てやすいこともメリットです。
手間がかかりにくい
マンション運営における、入居者募集・家賃徴収・クレーム対応・建物のメンテナンスなどの諸業務は、まとめて管理会社に委託できます。このため、投資の手間がかかりにくいこともメリットです。
また、株式やFXのように市場動向をこまめにチェックする必要もないので、副業としても取り組みやすいといえるでしょう。
マンション投資のデメリット
マンション投資を始める場合、デメリットもきちんと把握しておく必要があります。各デメリットの概要も併せてご確認ください。
建物の老朽化
マンションは金融商品と違って実物資産なので、どうしても建物が老朽化してしまいます。
日本のマンション構造は「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」が主流です。そのため、コンクリートの寿命＝マンションの寿命といわれています。建築から50～60年経過したコンクリート造マンションでは、これから老朽化問題が噴出すると考えられているため、物件を選ぶ際は注意しなければなりません。
また、10～15年に1度は大規模修繕が必要なので、その経費も考慮しておきましょう。
空室リスク
マンション投資は入居者からの家賃収入があって、初めて成立するビジネスです。入居希望者が現れない、すぐ退室してしまうといった理由で空室が発生すると、その分だけ家賃収入も減ってしまうので、空室リスクには注意しなければなりません。
十分な収益が入らなかった場合、ローン返済が滞ってしまう可能性もあるため、空室リスクへの対策は必須です。
天災リスク
マンションは実物資産という性質上、火災・地震・洪水・津波といった天災の影響を受けます。投資用マンションを購入する場合、火災保険や地震保険に加入するケースが一般的ですが、すべての被害に対して保険が適用されるとは限りません。
天災リスクを低減するためには、あらかじめ保険の補償範囲をしっかり確認することや、被害を受けにくい地域にある物件を選ぶことが大切です。
金利上昇リスク
不動産投資ローンには「変動金利型」と「固定金利型」の2種類がありますが、基本的に前者のほうが低金利です。しかし、変動金利型のローンを利用している場合、返済期間中に金利が上がって、返済の負担が増えてしまう可能性もあります。
特に近年はアメリカの影響を受けて、日本の金利も上昇傾向が続いているので、あらかじめ注意しましょう。
マンション投資を成功させる3つのコツ
マンション投資を成功させるためには、以下で解説する3つのコツを押さえたうえで、物件選びや計画立案を進めることが大切です。
立地を重視する
収益ダウンの原因となる空室リスクを減らすためには、マンションの立地がとても重要です。以下のように立地条件が良い物件は人気も高いので、優先的にチェックしましょう。
●最寄り駅から近い
●スーパーや病院が近い
●学校が近い
●治安が良い
マンション投資の種類や物件のターゲットを踏まえて、入居ニーズを見極めることも大切です。
利回りだけで選ばない
マンション投資における収益性は、利回りをベースに判断する必要があります。しかし、「利回りが高い＝優良物件」とは限りません。
利回りが高い物件は一見魅力的ですが、入居してくれる人がいないと無意味なので、利回りだけで物件を選ぶことは危険です。また、家賃も常に一定とは限らないため、築年数や周辺の開発状況など踏まえて、物件の価値を見極めましょう。
事前に出口戦略を決める
マンションの老朽化は避けられない問題なので、いずれは大規模修繕や建て替えが必要となります。そのため、マンション投資を始めるなら、将来的にどう運用するか出口戦略を決めておくことも大切です。
「短期的に売却をして売却益を目指すのか」「相続対策を見据えて長期間所有するのか」など、自分の目的やライフプランに合わせて検討しましょう。
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まとめ
マンション投資は株式やFXといった金融商品に比べると、長期的に安定した収益が見込めるうえ、管理業務などの手間もかかりにくいため、初心者におすすめの投資方法です。他にも、所得税や相続税を抑えられる、年金や生命保険の代わりになるなど、多くのメリットがあります。
一方、建物の老朽化や空室リスク、天災リスクといったデメリットは避けられないため、事前にしっかり対策することが大切です。また、物件選びが成否を分けるので、立地や利回りを踏まえつつ、入居ニーズが高そうな物件を探しましょう。
【監修者】
名前：金子 賢司
東証一部上場企業で10年間サラリーマンを務める中、業務中の交通事故をきっかけに企業の福利厚生に興味を持ち、社会保障の勉強を始める。以降ファイナンシャルプランナーとして活動し、個人・法人のお金に関する相談、北海道のテレビ番組のコメンテーター、年間毎年約100件のセミナー講師なども務める。趣味はジャザサイズ。健康とお金、豊かなライフスタイルを実践・発信している。
保有資格：CFP
