「借入併用型ファンドってなに？メリットは？」にお答えします！

2025年03月11日

本記事は、COZUCHIに寄せられたご質問・ご意見に、COZUCHIの中の人（運営会社：LAETOLI株式会社の社員）がぶっちゃけトークも交えながら真正面からお答えしていくコンテンツです。

今回のご質問です。

「借入併用型ファンドってなに？メリットは？」

ストレートなご質問、ありがとうございます。

たまに、COZUCHIで募集する借入併用型ファンド。レバレッジ効果を期待できる点が強みなのですが、なかなかイメージがつきづらいですよね。
簡単に図を用いて説明いたします！

借入併用型ファンドとは

プロジェクト資金の一部を金融機関からの借入資金で調達するファンドとなります。

つまり、ファンド参加者に、

①投資家様（優先出資）
②事業者（劣後出資）
③金融機関（借入）

の3者がいる、というわけです。

より高い想定利回りの実現が期待できる！！

これにつきます。

不動産投資には、現物不動産や、投資信託の一種でもある「J-REIT」、そして不動産投資クラウドファンディングなどがありますが、不動産投資においては、個人・法人問わず、ローンの利用が一般的です。

ローンを利用することで（借入併用型のスキームを採用することで）、事業者は不動産に投下する自己資金を抑えることができるので、レバレッジ効果が期待でき、見た目の利回り以上の収益を得ることができます。
結果として、出資する投資家様への利益配当を最大化することが期待できます。

COZUCHIでは、金融機関からの借り入れができないような権利関係の複雑な物件などを取り扱うことが多いですが、金融機関からの借り入れが利用できると、これまで取り組みづらかったような規模の案件にも取り組めるようになります。

投資家様にとっては、ファンドラインナップが増え、投資選択肢が広がります！

※もちろん良いことだけではなく、プロジェクトの運用結果によっては、金融機関の借入返済が優先され、投資家様への配当に影響を与える可能性がありますのでご留意下さい。

①借入なしで投資した場合
自己資金1,000万円で利回り5%の物件を取得したとすると、家賃収入から経費を引いた年間の不動産収益（実質収益）は50万円です（自己資金に対する実質利回り5%）。

②借入をして投資した場合
自己資金1,000万円に加えて、金融機関より1,000万円借入れて、上記①と同じ利回り（5%）の2,000万円の物件を取得したとします。借入金利が仮に2%とすると、年間の借入利息は20万円で、年間収益から借入利息を引いた実質収益は80万円（実質利回り8%）です。

①と②はいずれも自己資金は1,000万円と同じですが、借入をすることで自己資金に対する実質収益は30万円も増加します。また借入の比率が高くなるほどレバレッジ効果は効いてくるので、借入した場合の実質収益も高くなります。

借入併用型のスキームを活用することで、投資家様に、
・より多くの配当を還元できる可能性がある
・より多くの投資機会を提供できる可能性がある
というお話をさせていただきました。

借入併用型ファンドの募集があった際は、ぜひ出資をご検討くださいませ！