「実際、不動産市場って大丈夫？株と比べてどうなの？」にお答えします！

2023年12月22日

本記事は、COZUCHIに寄せられたご質問・ご意見に、COZUCHIの中の人（運営会社：LAETOLI株式会社の社員）がぶっちゃけトークも交えながら真正面からお答えしていくコンテンツです。

今回のご質問です。
 
「実際、不動産市場って大丈夫？株と比べてどうなの？」
 
ストレートなご質問、ありがとうございます。

不動産投資に興味はあるけど、運用期間が長期になると、市場がどうなるか少し不安ですよね。

今回は、国土交通省等の公表しているデータを参考に、これまでの市場の動向やその要因について、ファイナンシャルプランナーの監修も入れつつ、フラットにお答えできるようにがんばります！

※将来の動向を保証するものではありませんので、ご了承ください

上昇傾向にある不動産価格

まずは国土交通省の公表している不動産価格指数をご覧ください。
（不動産価格指数：年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに不動産価格の動向を指数化したもの）

住宅、商業用不動産それぞれデータがあります。
※2010年の平均を100としています。

（「不動産価格指数」（国土交通省） を加工して筆者作成）

2008年のリーマンショックによって一時下落するも、2010年以降、約13年間上昇傾向であることが見てとれると思います。特にマンション、オフィス、店舗は上昇傾向が強いですね。
さらに驚くべきは、2019年、2020年に猛威をふるったコロナショックでも一時落ち込みましたが、すでに当時の水準を上回っています。

では、どうして上昇傾向にあるのか要因をみていきます。

日本の不動産価格が上昇している要因

日本の不動産に価格上昇が起きている要因として、以下のようなものが考えられます。

金融緩和継続によるインフレ（物価上昇）

国内では金融緩和を原因とするインフレ（物価上昇）が起きており、低金利政策が持続することで土地の価格を押し上げています。

金融緩和による低金利でローンが組みやすくなり、より高額な物件が買いやすくなりました。その結果、不動産市場に流入する資金は増加しました。

一方で不動産の供給量には限りがあるため、不動産の絶対量が増えないのにお金の量だけが増えれば、相対的に貨幣価値が下がっていきます。それにより、不動産価格が相対的に上昇しているように見えるのが現状です。

海外の影響

不動産価格の上昇には、海外の影響も無視できません。

新型コロナ流行の収束により、急激に需要が回復したことで世界的に急激な物価上昇が起きています。さらにロシア・ウクライナ戦争の影響もあり、食料品をはじめ多方面で物価が上昇傾向にあり、世界の主要国では物価上昇を抑え込むために、主要国の金利アップにつながっています。

一方、日本国内では低金利政策が続いており、円売りが加速することから円安傾向に。この流れが、次のような状況を生んでいます。

外国人投資家の増加

先ほど述べたように、金利政策へのスタンスの違いから、国内と海外主要国との間で金利差が拡大して円売りが加速した結果、円安傾向が続いています。以前より日本の不動産価格は世界と比較して割安感があるといわれていましたが、この円安傾向により割安感が増加しました。外国人投資家の需要がさらに拡大している模様です。

世界の主要都市の不動産価格を比較・評価し数値化した「国際不動産価格賃料指数」（2023年4月）では、東京港区元麻布のマンション価格を100として世界15都市のマンション価格を比較しています。これによると、上位から香港（242.7）、ロンドン（181.7）、上海（155.8）と続きますが、東京は第9位です。2022年4月では東京は第8位でしたので、昨年と比較しても割安になっていることがわかります。

都内の新築マンションは価格の高騰が続いていますが、需要が衰えないのは外国人投資家の需要が背景にあると考えられています。

建築費の高騰

建築費の高騰には、材料費と人件費の変動が関係しています。

材料費は円安を背景として輸入建材価格が高騰し、人件費は建築業界の慢性的な人材不足を背景として増加傾向にあります。このような要因により、新築物件の価格が上昇し、それにともない中古物件の価格も押し上げられているのです。

価格変動がゆるやかなのが不動産の強み

（「日経平均プロファイル」（日本経済新聞社）、「不動産価格指数」（国土交通省） を加工して筆者作成）
（日経平均株価は、月次の終値を使用）

なんとなく不動産価格は上がり続けていることはわかったけど、またリーマンショックみたいなことが起こったら暴落するんじゃないの？

と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

答えは、もちろん大規模な金融クライシスが発生した場合、下落することは避けられないでしょう。それは不動産に限ったことではなく、株式など他の投資商品も下落すると考えられます。

ただ、そのダメージを最小限に抑えられる可能性があるのが、不動産です。
不動産は価格変動度合いがゆるやかなことが特徴であり強みでもあるのです。

不動産の価格変動が他の投資商品に比べてゆるやかな理由

不動産価格は、日本経済に大きな影響をおよぼす日経平均株価に連動する傾向があります。その影響は実体経済を遅れて反映する特徴があり、「遅効性」の指標といわれています。

というのも、シンプルに考えて、不動産はスピーディーに現金化できない資産と言えるからです。株式やFXであれば、頻繁な売買が可能で、一夜にして価格変動が起きることも珍しくありません。しかし不動産は売却しようとしても時間がかかる分、価格変動も緩やかに推移します。また、不動産価格は地価の下支えがあるので、価格がゼロになるような急激な価格変動リスクもありません。

実際、新型コロナによる不況の時期に、不動産取引が制限され流通量が少ない状況下であっても、大きな価格変動は見られませんでした。

（「日経平均プロファイル」（日本経済新聞社）、「不動産業統計集」（不動産流通推進センター） を加工して筆者作成）
（日経平均株価は、月次の終値を使用）

東京都のワンルームマンションの平均家賃の推移と日経平均株価の推移表したグラフです。
日経平均株価の変動に対して、平均家賃にはほとんど変化がないことがわかります。家賃相場が著しく変動していくことは稀だと考えられるでしょう。

中長期で投資するなら不動産投資がおすすめ

不動産価格が上昇傾向にあること、価格変動もゆるやかであることを考えると、長期的な資産運用の手段として、不動産投資は魅力的だと考えています。

ただ、これまで不動産投資といえば、「お金がないとできない」「物件の管理が大変」「知識がないと難しい」というイメージがあってなかなかハードルが高いものだったと思います。
そんなハードルをなくしたのが、不動産投資クラウドファンディングです。
少額から投資できて、物件の選定・管理はプロがやってくれて、だから、知識がなくても大丈夫なので、気軽に不動産投資にチャレンジできるようになりました。

特にCOZUCHIの中長期運用型のファンドは10年といった中長期で運用できるので、中長期運用型ファンドを通して、安定的な不動産本来の魅力を感じていただければ嬉しい限りです。

最後に

お付き合いいただきありがとうございます。今後も皆様のご意見・ご質問にフラットにお答えしていきたいと考えています。
少しでも皆様のお役に立てますように。

※日経平均株価は日本経済新聞社の著作物です。

COZUCHIには、短期運用型・中長期運用型の2つのファンドタイプがあります。
「何が違うのかよくわからない。結局どっちがいいの？」
そんな投資家様のご質問に、できるだけフラットにお答えしていますので、こちらもぜひご覧ください！

■監修者

名前：齋藤 彩（さいとう あや）
所有資格：CFP(Certified Financial Planner)、薬剤師免許
おもなキャリア：
急性期総合病院において薬剤師として勤める中、がん患者さんから「治療費が高くてこれ以上治療を継続できない」と相談を受けたことを機にお金の勉強を開始。ひとりの人を健康とお金の両面からサポートすることを目標にファイナンシャルプランナーとなることを決意。現在は個人の相談業務・執筆活動を行っている。