ワンルームマンション投資のメリット・デメリットとは？現物不動産のリスクを軽減できる投資方法

2024年04月04日

ワンルームマンション投資は、家賃収入を得られる不動産投資の一種です。不動産投資のなかでも一棟買いなどの不動産投資に比べて、購入する物件の価格が安く、初期費用が抑えられるため、会社員の方でも始めやすい投資といえるでしょう。

しかし、ワンルームマンション投資には「やめたほうがいい」といったネガティブな意見もあり、不安に思っている方も少なくないでしょう。

今回は、ワンルームマンション投資の概要、メリット・デメリットを踏まえ、現物不動産投資のリスクを抑えた投資方法について解説します。

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、分譲マンションの一室を投資用として購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。

投資用のワンルームマンションを購入する場合、金融機関から融資を受けることが一般的です。入居者が支払う家賃を返済に充てることが可能なうえに、毎月の返済額と家賃の差額が利益として残ります。毎月の家賃に加え、礼金や更新料もオーナーの収入として扱います。

途中で物件を売却すれば、キャピタルゲイン（資産の売買益）を得られる点も魅力の一つでしょう。自身が購入したときの価格より物件が値上がりした場合、売却することでその差額が利益になります。

さらに、ワンルームマンションは単身用のため、都心部や駅からアクセスの良い立地にあることが一般的です。特に都市部のワンルームマンションは空室率が低いうえに、資産価値も下がりにくい傾向にあります。

ワンルームマンション投資のメリット

前述の内容に加え、ワンルームマンション投資には以下のメリットもあります。

少額の資金で長期的な利益が得られる

マンションを一棟購入する投資方法と比べ、一部屋のみを購入するワンルームマンション投資にかかる金額は圧倒的に安くなります。フルローンを活用すれば、さらに自己負担が少ない状態で始められるでしょう。

また、ワンルームマンションは単身者を対象としているため、学生や独身の社会人からの需要が高いことが考えられます。特に単身者世帯の多い都心部では、退去者が出たとしても次の入居者が決まりやすいでしょう。

このように需要が高く空室期間が短いため、少ない自己資金で長期的に安定した家賃収入を得られることが期待できます。

物件を管理しやすい

マンションを一棟買いすると、オーナーは共用部分を含めた建物全体を管理しなければなりません。また、マンションは定期的に大規模修繕を行なうため、高額な修繕費用を負担する必要があります。

それに対し、ワンルームマンション投資は区分所有のため、対応が必要なのは所有する部屋の修繕や設備の交換などに限られます。共用部分の修繕はマンションの管理組合が担当するため、管理にかかる手間と費用を抑えることが可能です。

また、ワンルームマンション投資では、物件管理を専門の会社に委託することが一般的です。オーナー自身が管理業務を行なう必要はないため、本業に専念できる利点もあるでしょう。

節税効果が期待できる

ワンルームマンション投資を含む現物不動産投資では、所得税と住民税の節税効果を得られます。

不動産投資で得た利益は損益通算ができるため、所得税・住民税を抑えることが可能です。損益通算とは、不動産所得の赤字分をほかの所得から差し引ける仕組みを指します。不動産の運用で赤字が出てしまっても、その赤字を本業の給与所得から差し引くことで課税所得が減り、所得税・住民税を軽減できます。

また、ワンルームマンションの運用にかかる費用や減価償却費は、経費として計上可能です。減価償却とは、年数の経過で価値が下がる資産において、一定の期間にわたって費用を分割して計上することを指します。減価償却で計上する費用を減価償却費といい、これを経費として計上し課税所得を圧縮することで、所得税・住民税を抑えられます。

年金、生命保険の代わりになる

不動産投資は運用で利益を得るだけでなく、年金や生命保険の代わりになるメリットもあります。

投資用の不動産を購入する場合は、通常の住宅ローンではなく「不動産投資ローン」を組むことが基本です。そして、不動産投資ローンを受ける際には、団体信用生命保険へと加入しなければなりません。

団体信用生命保険とは、契約者が亡くなった場合に、それ以降の借入金の返済が免除される保険のことです。そのため、万が一のことがあっても、家族に返済の負担はかかりません。

また、ローンの完済後も継続して家賃収入が得られれば、年金にプラスしてゆとりある生活を送れるでしょう。

ワンルームマンション投資ならではのデメリットとリスク

ワンルームマンション投資にはさまざまなメリットがある一方で、「ワンルームマンション投資はやめたほうがいい」という意見も見受けられます。ワンルームマンション投資に興味がある方は、具体的なデメリットとリスクも把握しておきましょう。

空室で収入がゼロになる

マンションを一棟購入した場合、空き家は大きなリスクにはなりません。部屋が複数あるため、家賃収入がすべてなくなることは考えにくいからです。しかし、ワンルームマンション投資で一部屋のみを所有していた場合には、空室になると収入が途絶えてしまいます。

またワンルームマンションは単身者が対象ということもあり、転勤や単身赴任などで入居者の入れ替わりが多い傾向にあります。いつ空室になるかわからないうえに、入居者がいたとしても家賃を滞納されるリスクも避けられないでしょう。

維持費や税金がかかる

仮に入居者がしっかりと集まって家賃収入が安定していても、すべてがオーナーの利益になるわけではありません。当然ながら、諸費用やかかる税金は差し引いて考える必要があります。ローンの返済額以外に、ワンルームマンション投資では以下のような費用が発生します。

費用・税金

詳細

賃貸管理手数料

委託した賃貸管理会社に支払う費用

修繕積立費・管理費

マンションの管理組合に支払う費用

保険料

火災保険料や地震保険料など

修繕・設備交換費用

塗装の補修や壁紙の張り替え、給湯設備の交換などの費用

固定資産税・都市計画税

土地と建物に課される税金（経費で計上が可能）

固定資産税：固定資産税評価額×1.4％

都市計画税：固定資産税評価額×0.3％（自治体で異なる）

所得税

本業の給与所得との合計所得に応じて課税

住民税

1年間の総所得に応じて課税

税率は所得に対し10％（都道府県4％、市区町村税6％）

物件は年数が経過すると資産価値が低下するため、特に原状回復のための修繕・設備交換費用は不可欠です。また「投資初心者には価格の安い中古物件が適している」という意見もありますが、経年劣化による修繕費用が高くなることには注意が必要でしょう。

家賃が下落するリスク

不動産の価値は、年々下がることが一般的です。新築物件を購入した場合でも、登記をした時点で資産価格は1割～2割ほど下がるとされています。

また、周辺環境の変化や景気の悪化といった、想定外の要因で家賃が下落するリスクもあります。ローンを返済するスピードよりも家賃の下がるスピードが速ければ、返済が困難になることも否定できません。

ローン金利の上昇

変動金利の不動産投資ローンを借り入れた場合、金利が上昇すると返済額も増加します。その結果、資金繰りの悪化で返済が滞る事態になりかねません。

日本は低金利が長らく続いている状態ですが、今後の経済政策や情勢で金利が上昇するリスクは常にあります。不動産投資ローンを借り入れる際は、金利タイプを慎重に選ぶようにしましょう。

不動産投資初心者にもおすすめ、不動産投資クラウドファンディングのCOZUCHIとは

ワンルームマンション投資は、マンション、ビル一棟などと比較して、価格が安くなることで少ない初期費用ではじめられるうえに、不動産の管理が簡単、運用状況次第では定期的な収入が期待できるなどのメリットがあります。しかし、税金や修繕費などの出費、空室で収入が途絶える、家賃の下落や金利上昇のリスクなど、デメリットも考慮しなければなりません。

不動産投資をこれから始めようと考えていらっしゃる不動産投資初心者の方には不動産投資クラウドファンディングのご利用がおすすめです。

ここでは、不動産投資クラウドファンディングの概要を踏まえ、不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」の特徴について解説します。

不動産投資クラウドファンディングとは？

インターネットを通じて出資者を募り、その資金で事業者が不動産の取得・運用を実施し、発生した利益を出資者に分配する手法です。

匿名組合の場合、出資者は現物の不動産を持たず、日々の運用や管理の手間が一切ありません。少額から投資が可能で、ローンを借りなくても不動産投資を始められます。
また優先劣後構造（損失が出た場合、まず運営会社の出資部分から損失を充当すること）やマスターリース契約（不動産会社が転貸を目的に、オーナーから一括して借り上げる契約）など、リスクを軽減する仕組みを採用している事業者もいます。

COZUCHIでは短期・中長期の運用が可能

「COZUCHI」は、不動産投資クラウドファンディングのサービスの一つです。都心部のビルやマンションなどの物件に対して、短期・中長期の不動産運用に対する投資が可能です。

1万円から投資ができ、不動産の運用をプロにお任せでほったらかしで投資を行うことが可能です。また、別途手数料が発生しますが、中途換金の制度がある事もメリットの一つでしょう。

まずは少額から不動産投資を検討する方は、COZUCHIの活用を検討してみてはいかがでしょうか。

COZUCHIについて詳細を確認したい方は、以下からホームページをご参照ください。
COZUCHIのホームページはこちら

また、COZUCHIについてご質問のある方は、ぜひ以下のお問い合わせフォームからお問い合わせください。
COZUCHIのお問い合わせフォームはこちら

会員登録は、以下から無料で行なえます。電話番号とメールアドレスだけで、簡単に登録が可能です。
COZUCHIの会員登録ページはこちら

まとめ

ワンルームマンション投資は、少ない初期費用で始められる不動産投資の手法です。しかし、空室リスクや家賃の下落、金利の上昇など、さまざまなリスクが潜んでいます。

不動産投資を始めたい方は、不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」をぜひご検討ください。少額からの投資が可能なうえに、短期運用型・中長期運用型から好みの運用方法を選べます。COZUCHIの詳細が気になる方は、以下からホームページをご確認ください。
COZUCHIのホームページはこちら

■監修者

名前：工藤　裕徳（くどう ゆうとく）
所有資格：特定社会保険労務士、行政書士、1級FP技能士

おもなキャリア：
1989年安田信託銀行（現・みずほ信託銀行）入行、その後、Alico Japanを経て、
2002年大和証券に入社。国際企画部、経営企画部、フィリピン現地法人取締役、上海合弁企業監査役、バンコク駐在員事務所長などを歴任した後、2017年大和証券を退職。
タイの日系企業の財務顧問（CFO）に就任するとともに、2018年3月工藤国際社会保険労務士事務所を設立し、2021年3月に法人化。2023年3月に行政書士事務所を併設。