「中古マンションは買うな」と言われることがある理由とは？メリットもあるのか解説

2024年08月09日

なぜ「中古マンションは買うな」と言われることがあるのか、気になっている方も多いでしょう。中古マンションへの警戒感の背景には、リフォーム費用や修繕積立金の高さ、性能への不安などがあります。しかし、中古マンションには新築にない良さも備わっているため、その特徴を知ったうえで候補に含めるのがおすすめです。

この記事では、「中古マンションは買うな」と言われることがある理由や中古マンションのメリット、買うときのポイントなどを詳しく解説します。

 
また本記事の後半では、不動産投資の方法の一つとして不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」についても紹介しています。

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「中古マンションは買うな」と言われることがある理由

中古マンションが警戒される背景にはいくつかの理由があります。まずは、「中古マンションは買うな」と言われることがある理由を解説します。

リフォーム・リノベーションに費用がかかる

中古物件は築年数を重ねるほど設備が老朽化するため、新たに住むにはリフォームやリノベーションが欠かせません。中古物件を安く購入できても結局リフォームなどでコストがかかり、新築と同等かそれ以上の費用になってしまう可能性もあります。

また、マンションによってはリノベーションに制限が設けられています。「フローリング禁止」「防音床材の使用」といった条件が設定されている場合があるため、購入する前に必ず確認してください。

具体的な費用としては、フルリノベーションなら50～70平米の広さで1,000万円ほどかかると考えておきましょう。また、築20年以上の物件で水まわりメインのリフォームをする場合の費用は200～300万円程度が目安となります。

修繕積立金が高い場合がある

修繕積立金とは、必要に応じてマンションの建物診断や修繕工事をするために、各入居者から毎月集めるお金のことです。

日本のマンションでは、修繕積立金に段階増額積立方式を採用しているケースが少なくありません。これは新築時に修繕積立金を安く設定し、築年数が経過するごとに高くしていく方式です。築年数を重ねた物件ほど、入居後に修繕積立金が高くなる傾向にあるので気を付けましょう。

また、長期的な修繕計画を立てず、十分な修繕積立金が集まっていない物件では、設備が老朽化しても必要な修繕を行なえない可能性があります。中古マンションを買うときは、修繕計画の実態を確認しておくひと手間も重要です。

建物の劣化や性能レベルに不安がある

マンションの耐震性の基準は建築時期によって異なるため、中古マンションがいつ建てられたのかも重要な情報です。

1981年5月31日以前に建てられたマンションには旧耐震基準が適用されています。これは、震度5程度の地震でも建物が倒壊・崩壊しないという基準です。

一方、1981年6月1日以降に建てられたマンションには新耐震基準が適用されています。震度6強～7程度の地震でも倒壊・崩壊しないように建てられており、旧耐震基準に比べて高い耐震性が保証されています。

留意点として、1995年の阪神淡路大震災の影響で、旧耐震基準の建物の耐震性向上を目的とした耐震改修促進法が施行されました。これにより、旧耐震基準で設計されていても、マンションによっては耐震補強工事を行ない、新耐震基準と同等の耐震性が保証されている場合もあります。

中古マンションにはメリットもある

上述のように中古マンションにはいくつかのデメリットがあるものの、メリットも少なくありません。「中古マンションを買うな」はやや言い過ぎな側面もあり、デメリットとメリットの両面を把握したうえで検討することが大切です。

ここでは、中古マンションならではのメリットを3つ紹介します。

新築マンションより安く物件の選択肢が広い

中古マンションの最大のメリットは、新築マンションよりも安価に買い求められることです。新築マンションは、広告宣伝費などにかかるコストによって高額になりますが、中古マンションの場合は割安で購入することができます。

予算に余裕がない方やリフォームに予算を割きたい方、引越し後の生活にお金を使いたい方は、中古マンションの購入が向いているでしょう。

また、中古マンションは街を開発する過程で利便性の高い場所に建てられたものが多いです。新築マンションの場合、エリアによっては建てられる場所が限られているため、中古マンションのほうが物件の選択肢が豊富にあるといえるでしょう。

住人のコミュニティを知りたい場合

新築マンションの場合、同じマンションにどんな人が住むのか、入居するまで分かりづらいのがデメリットです。中古マンションなら内見時に部屋以外の周辺環境もチェックできるため、事前に建物の管理状況や先に住んでいる住民の雰囲気を確認できます。

また、中古マンションの場合、共用部のエントランスや廊下が綺麗に掃除されているかも見ることができるので、管理費がしっかり活用されているかどうかや住民の様子を把握することができます。また、家族で住む場合は、マンション内に同じような子育て世代の住人が住んでいると安心感があるでしょう。

物件情報には載っていない地域や住民の雰囲気を把握したい方にとって、中古マンションはメリットが大きいと感じるかもしれません。

資産価値が安定している

マンションは一般的に築年数を重ねほど資産価値が下がっていきます。新築マンションなら価値は下がる一方ですが、ある程度価格が落ち着いている中古マンションは下落幅が小さいです。いずれ売却する場合も、購入時との差額による損失を抑えられるでしょう。

平均価格の下降傾向を見ると、「築11～20年」で一度落ち着き、「築26年」を超えると下落幅が小さくなるのが一般的なパターンです。

また、商業施設や駅の近くなどの人気の立地にある中古マンションなら、資産価値はさらに下がりにくいでしょう。将来的な売却を見据えても、中古マンションは有力な選択肢の一つになります。

中古マンションを選ぶ際のポイント

ここからは、中古マンション選びで重要なポイントを3つ紹介します。

築年数は「30年前後」がおすすめ

中古マンションの成約価格は、「築21～25年」に大幅に下がる傾向がありますが、前述のとおり「築26年」を超えると下落幅が小さくなっていきます。

購入後の売却を視野に入れている場合は、価値の下落幅が小さい「築30年前後」を検討するのがおすすめです。近年では、「築30年前後」の物件を安く購入し、浮いた費用でお気に入りの内装にリノベーションするという選択肢にも注目が集まっています。

信頼できる仲介会社に依頼する

中古マンションを購入するときは、信頼できる仲介会社に依頼することも大切です。担当者に知識が備わっているかどうかが重要になるため、質問に的確に回答してくれるかなどから事前に確認しておきましょう。また、プラスの情報だけでなくマイナス面についても正確に教えてくれる、誠実な会社を選んでください。

物件の仲介からリノベーションまで、ワンストップで行なってくれる会社に依頼するのもよいでしょう。こうした会社では希望のリノベーションに対応した物件を紹介してくれる可能性が高いです。また、リノベーションを管理組合に渋られた場合でも責任を持って交渉してくれるでしょう。

なお、仲介手数料があまりにも安すぎる会社は避けるのが賢明です。安い手数料に見合った労力しか物件探しに割いてくれず、希望条件に合った物件を紹介してもらえない恐れがあります。

長期修繕計画・修繕履歴を確認する

中古マンションの購入に先立って、長期修繕計画や修繕履歴を確認しておきましょう。長期修繕計画とは、マンションの修繕に関する10～30年程度の期間を対象とした長期的な計画のことです。また、修繕履歴は過去に行なわれた修繕記録を指します。

一般的なマンションでは、建築基準法に定められた「全面打診調査」に基づき、12年に1度の間隔で大規模な修繕が必要とされています。長期修繕計画の内容が甘いと建物の劣化が進み、結果的に修繕費が嵩む可能性があるでしょう。管理組合の意識が低く、適切な修繕が行なわれていないと、将来的な資産価値の低下につながる恐れもあるので注意が必要です。

修繕については基本的に仲介会社が調べてくれるため、計画管理や定期的な修繕がしっかり行なわれているかどうかを購入前にチェックしてください。同時に、修繕積立金の金額と残高も確認しておくとよいでしょう。積立金の残高が大幅に予算を下回っている場合、多額の一時金を求められる可能性もあります。

少額からの不動産投資におすすめの「COZUCHI」

新築よりも安価な中古マンションは、投資目的で購入する人も多い物件です。しかし、中古マンションの投資には「購入直後に多額の修繕費用が発生した」「空室が埋まらない」などのさまざまリスクがあります。このようなリスクを正しく把握して投資していくためには、不動産の専門的な知識が必要です。不動産の知識に不安がある方には、不動産投資クラウドファンディングの「COZUCHI」がおすすめです。

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また、COZUCHIは短期・中長期でさまざまなタイプの物件に投資できるため、分散投資先としても適しているといえるでしょう。会員登録や購入手数料、運用手数料が無料であることも魅力の一つです。少額から不動産投資を始めたい方は、1万円から投資できるCOZUCHIに挑戦してみるとよいでしょう。

 
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まとめ

リフォームやリノベーションが必要、修繕積立金が高いなど、何かとデメリットを強調されがちな中古マンション。しかし、新築マンションより安価に購入でき、価値も比較的安定しています。周囲の環境も前もって確認できるメリットもあります。

ただし、中古マンションを買うときは、信頼できる業者に依頼することが重要です。将来的な売却も考慮に入れながら、希望に合った物件を探してみるとよいでしょう。

■監修者

名前：齋藤 彩（さいとう あや）
所有資格：CFP(Certified Financial Planner)、1級FP技能士、薬剤師免許

おもなキャリア：
急性期総合病院において薬剤師として勤める中、がん患者さんから「治療費が高くてこれ以上治療を継続できない」と相談を受けたことを機にお金の勉強を開始。ひとりの人を健康とお金の両面からサポートすることを目標にファイナンシャルプランナーとなることを決意。現在は個人の相談業務・執筆活動を行っている。