不動産の「ワンルーム（1R）」とは？ワンルーム投資のメリットや注意点も解説

2024年06月26日

不動産の物件情報を見ていると、「ワンルーム（1R）」という言葉を目にすることがあるでしょう。また、不動産投資について調べていて、「ワンルーム投資」に興味を持った方もいるかもしれません。

この記事では、不動産のワンルーム（1R）の意味を詳しく紹介するとともに、ワンルーム投資のメリットや注意点などを解説するので、ぜひ参考にしてください。

 
また本記事の後半では、不動産投資の方法の一つとして不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」についても紹介しています。

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不動産の「ワンルーム（1R）」とは？

不動産の「ワンルーム（1R）」とは、1つの部屋だけで構成される住戸、またはその間取りのことです。ただし、用語が使われる場面によって、細かい意味は変わることがあります。

ここでは、不動産の間取りにおける「ワンルーム（1R）」と、不動産投資における「ワンルーム（1R）」の意味をそれぞれ解説します。

間取りにおける「ワンルーム（1R）」

不動産の間取りで、「ワンルーム（1R）」や「1K」といった表示を見る機会があるでしょう。この場合の「1R」とは、居室とキッチンが仕切られておらず、1つの大きな部屋となっている間取りを指します。つまり、居室とキッチンは同じ空間にあるのが特徴です。

1Rの物件のなかには、浴室やトイレまで同一空間内に配置されているケースもあります。

一方の「1K」とは、「1つの部屋＋K（キッチン）」を意味し、居室とキッチンが壁や扉で仕切られている間取りです。1Kの間取りでは、キッチンは居室の外に位置し、独立しています。

ただし、1Kと表示できるのは、キッチンスペースが「4.5畳未満」の場合です。キッチンスペースが4.5畳よりも広い間取りは、「1DK」や「1LDK」と表示されます。

物件の立地や面積などの条件が同じだと仮定すると、1Rのほうが1Kよりも家賃が安い傾向にあります。また、壁や扉による仕切りがない分、1Rは空間を効率的に活用しやすい点がメリットです。

投資における「ワンルーム（1R）」

不動産投資の種類の一つに、「ワンルーム投資」があります。

ワンルーム投資とは、アパートやマンションを一室単位で購入し、賃貸物件として第三者に貸し出す投資方法のことです。入居者がいる限り、毎月家賃収入を得られます。

近年では、老後への備えなどを目的に、不動産投資を始める方が増えています。アパートやマンションを一棟単位で購入するのは難しくても、ワンルーム投資なら比較的気軽に挑戦しやすいでしょう。

本記事では、ワンルーム投資について詳しく見ていきます。

ワンルーム（1R）投資のメリット

ここでは、ワンルーム投資のメリットを解説します。

比較的少ない資金で始められる

不動産投資の方法のなかで、ワンルーム投資は少ない資金で始めやすい投資方法です。

アパートやマンションを一棟丸ごと購入する場合、物件の規模や構造などの条件によりますが、億単位の初期費用がかかるケースがあります。金融機関から融資を受けるとしても、数百万～数千万円の頭金が必要になることも珍しくありません。投資初心者にとって、多額の資金を用意するのはハードルが高いでしょう。

一方のワンルーム投資は、一室分の購入資金さえ工面できれば、現在の収入が十分ではなくても、将来に向けて不動産投資に着手できます。

なお、ワンルーム投資の一般的な物件購入・運用の流れは、以下のとおりです。

（1）金融機関から融資を受け、物件を一室単位で購入する
（2）購入した物件を第三者に貸し出し、家賃収入を得る
（3）得た家賃収入をもとに融資を返済し、差額を利益として得る

融資を完済したあとも、入居者からの家賃収入は利益として得られます。また、売却益を得るために、運用途中で物件を売却することも可能です。

管理の手間がかかりにくい

不動産投資では、入居者に関する「賃貸管理」や、物件の維持に関する「建物管理」の手間が発生します。

一棟投資の場合は、建物全体を管理対象としなければなりません。しかし、ワンルーム投資ならその部屋だけを管理すれば良いため、負担が少ないでしょう。

また、不動産の管理業務は、基本的には外注可能です。

一棟投資と比べると、管理範囲の狭いワンルーム投資は、外注先へ支払う費用も抑えられます。管理範囲が狭い分、状況も把握しやすく、ほぼ手放しでの運用が可能となるでしょう。

ワンルーム（1R）投資の注意点

ワンルーム投資には、気を付けるべき点も多くあります。ここでは、ワンルーム投資の3つの注意点を解説します。

空室になると家賃収入が途絶える

ワンルーム投資は、空室になると家賃収入がゼロになる点がデメリットです。

投資対象となる部屋が複数ある一棟投資は、いくつか空室が出ても、一定の入居率を確保できていれば他の部屋の家賃収入でカバーできる可能性があります。例えば、30戸あるうちの5戸が空室でも、残りの25戸からは家賃収入を得られるため、空室になったときのリスクを分散可能です。

これに対しワンルーム投資は、空室となっている間は家賃収入が無くなってしまいます。家賃収入が途絶えても、融資の返済や不動産会社への管理費用の支払いは続けなければなりません。

入居者が見つからず、融資の返済などを自己資金で対応できなくなった場合は、物件を手放す必要があります。

節税効果が低い

不動産投資では、発生する経費によって、課税される全体の所得金額を抑え、所得税を安くする節税効果を期待する方も多いでしょう。しかし、結論からいうと、ワンルーム投資の節税効果は限られます。

その理由は、大きく分けて2つあります。

1つ目は、投資規模が小さく、計上する経費が限られるためです。一棟投資と比べると、不動産所得の赤字を給与所得などと相殺しても、納税額に大きな変化は見込みづらいでしょう。

2つ目は、自身の収入を基準に一棟投資ではなくワンルーム投資を選んだ方は、年収がそれほど高くなく、そもそもの所得税額も大きくないと考えられるためです。目安として、年収が1,000万円を超えていないと、節税効果を実感しにくいでしょう。

建物自体の資産価値が下がることもある

アパートでもマンションでも、建物は経年劣化していきます。さらに、周辺環境が変化すれば、物件の需要が低下するリスクもあります。

建物が購入当初と同じ資産価値を維持し続けることは困難で、基本的には年々資産価値が下がっていくのが一般的です。

ワンルーム投資でも、建物を丸ごと購入していないとはいえ、資産価値の低下によるマイナスの影響を受けることを考慮しておきましょう。状況によっては、家賃の引き下げを検討する必要が生じます。

ワンルーム（1R）投資で成功するためには不動産投資の知識が不可欠

先述のワンルーム投資のメリットを魅力に感じ、安易に投資を始めた結果、後悔している方は少なくありません。初期投資金額が少ない分、深く考えずにワンルーム投資を選択してしまうケースが見られます。

たとえ投資規模は小さくても、思うように利益が得られなかったり、借金が膨らんでしまったりする可能性があるため注意しましょう。

ワンルーム投資に限ったことではありませんが、不動産投資を始める際には、基礎知識を十分把握しておくことが大切です。

特に、前章「ワンルーム（1R）投資の注意点」で解説した空室リスクのほか、以下の例のように様々なリスクを想定しておかなければなりません。

●家賃下落リスク
●家賃滞納リスク
●災害リスク
●ローンの金利上昇リスク

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まとめ

アパートやマンションのワンルーム投資は、一棟投資と比べて少ない資金で始められる点や、管理の手間がかかりにくい点から、近年注目を集めています。

ただし、空室になると家賃収入が無くなることや、建物自体の資産価値低下の影響を受けることなど、考慮すべき注意点も多いため、ワンルーム投資を始める際には慎重な検討が必要です。

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本記事の内容を参考に、自分に合う投資方法を選択してはいかがでしょうか。

■監修者

名前：齋藤 彩（さいとう あや）
所有資格：CFP(Certified Financial Planner)、1級FP技能士、薬剤師免許

おもなキャリア：
急性期総合病院において薬剤師として勤める中、がん患者さんから「治療費が高くてこれ以上治療を継続できない」と相談を受けたことを機にお金の勉強を開始。ひとりの人を健康とお金の両面からサポートすることを目標にファイナンシャルプランナーとなることを決意。現在は個人の相談業務・執筆活動を行っている。