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東京の再開発エリアへの投資はおすすめ？メリット・デメリットを紹介
2024年01月22日
東京都では2023年10月現在で284地区が市街地再開発事業地区として指定されており、そのうち71地区が現在再開発実施中か、あるいはまだ実施前の状態です。これらの地区を、将来性ある不動産の投資先として注目している人も多いのではないでしょうか。そこで今回は、東京の再開発状況や注目エリア、再開発エリアに投資するメリット・デメリットなどについて詳しく解説します。
東京の再開発状況
2021年の東京オリンピック開催後も、東京都では開発として高層ビルの建築が多数行なわれています。その理由としてまず挙げられるのは、オフィスビルの建て替えタイミングが到来していることです。一般的にオフィスビルの建て替え想定年数は40～50年といわれています。東京にはバブルの時代に建設されたオフィスビルや旧耐震基準のオフィスビルが多く残っており、これらのビルの建て替え需要が高まっている、というわけです。
また、東京都が国際都市としての発展を目指していることも再開発が進んでいる理由です。2011年の都市再生特別措置法改正を皮切りに、東京では国際競争力の強化と都市における問題の解消を目的とした再開発が進められています。
不動産投資先として注目される東京の再開発エリア5選
再開発が進む東京のなかでも、投資先として特に注目を集めているのが八重洲、中野、渋谷、品川、新宿の5エリアです。それぞれどのような特徴があるのか、詳しく解説します。
八重洲エリア
八重洲エリアは、政府から国家戦略特区にも指定されている東京都の再開発重点地区です。特に八重洲1丁目と八重洲2丁目1地区、八重洲2丁目中地区で再開発が進んでいます。例えば、2027年にトーチタワー、2029年には大規模複合ビルが竣工予定です。ほかには、障害者スポーツ施設の整備なども予定されています。八重洲は東京都の駅前にあり、外国人観光客が多いのが特徴です。そのため、国際都市にふさわしい施設の建設や環境の整備が行なわれています。
中野エリア
さまざまなアーティストがライブを行なってきた中野サンプラザやマニア向けショップが立ち並ぶ中野ブロードウェイなど、中野はサブカルの聖地として知られています。そんな中野では、駅前や中野サンプラザ跡地などで「100年に一度」といわれる複数の大規模再開発が2030年までの予定で実施されているところです。中野地区の商業地は他の都心部よりも価格帯が比較的手頃であるものの、地価上昇率が高いのが特徴です。便利な商業施設が続々とオープンすることから、有望な投資先として大きな期待を寄せられています。
渋谷エリア
渋谷もまた、「100年に一度」といわれる大規模開発が複数進行しています。例えば、2027年にスクランブルスクエアⅡ期が開業予定であることや、2023年度に渋谷駅桜丘口地区が竣工予定となっていることなどです。渋谷駅再開発の目的として挙げられるのは、駅周辺の混雑解消など利便性や安全性の確保です。さらに、企業の誘致も目的としています。そのことから、今後渋谷の街のイメージは若者の街からビジネス街へと変貌していくことが予想されます。
品川エリア
2023年8月、東京都は京急とJR東日本を事業主体とした再開発の計画を発表しました。駅周辺地区を北街区、南街区（南-a）、南街区（南-b）の3つに分け、そこへオフィスや商業施設、駐車場などが建設されます。また、京急によって踏切を切除する京急本線連続立体交差事業も進められており、利便性がこれまでよりも良くなることが期待されます。さらに、品川駅にはリニアの乗り入れが予定されていることも見逃せません。その交通アクセスの便利さから、将来性の高い地区です。
新宿エリア
新宿は、新宿駅の西口や南口において大規模開発が予定されています。小田急百貨店新宿本館跡地には、地上48階、高さ約260mの大型複合施設の建設が予定されており、開業すれば新宿の新たなランドマークとなるでしょう。また、西口周辺一帯を新宿グランドターミナルとして再整備しているほか、線路上空をまたぐ東西デッキを2035年度の一部完成、2046年度の事業完成を目指して施工しています。こうしたことから、新宿は今後歩行者を優先した街並みへと変わっていくことが予想されます。
東京の再開発エリアの探し方
これから東京の再開発エリアに投資をしたい、と考えている方も多いでしょう。投資先を探す際にはいくつか押さえておくべきポイントがあります。ここからは、どのような点に注目するべきか、詳しく解説します。
東京都都市整備局のWebサイトをチェックする
都内の再開発区域を探したいのであれば、まずは東京都都市整備局のサイトをチェックしましょう。再開発が正式決定した場合はこのサイトに情報が掲載され、市や区ごとに情報を確認できます。そのなかで気になる区域を見つけたら、その区域の自治体のホームページを訪れたり窓口で問い合わせたりして、より詳細な情報を得るとよいでしょう。東京都都市整備局や自治体が発表する情報は信頼度が高いだけでなく、今後の展望なども示しているため非常に参考となります。
不動産会社から情報を得る
自治体などが発表する情報は信頼性が高いものですが、それはあくまでも概要でしかありません。より詳細な情報を知りたい場合には、その土地に詳しい不動産会社の営業担当者に話を聞くとよいでしょう。不動産会社は家賃相場やエリアの需給状況なども把握しているため、ただのデータではない生きた情報を入手できます。また、ニュースリリースなどによる発信情報、専門家によるコラムなども参考になるはずです。さらに深い情報を知りたい場合には、実際に現地を訪れてその土地に暮らしている人から話を聞く、という方法もあります。
東京の再開発エリアに投資するメリット
行政と大手民間企業が一体となって大規模な街づくりを行なっている東京の再開発エリアが、投資先として魅力的であることはいうまでもありません。しかし、具体的にどのようなメリットがあるのかと問われると、答えられない方もいるのではないでしょうか。ここからは、東京の再開発エリアに投資することの具体的なメリットについて解説します。
賃貸ニーズが高まる
再開発エリアでは、周辺環境や交通インフラの整備が進んで利便性が高まります。また、新たな商業施設がオープンすれば、これまで以上に多くの人がショッピングや観光目的で訪れるようになるでしょう。その結果、エリアにおける転入人口や労働人口が増え、物件の賃貸ニーズが高まることが予想できます。また、再開発エリアに限らず交通の利便性が良い都心部は単身向けの物件のニーズが高い状況です。このことも、再開発エリアが投資に向いている理由です。
物件価値の上昇も期待できる
資産価値は上下します。価値の上下を左右するのは、その土地に魅力や将来性があるかどうかです。そう考えた場合、再開発エリアの土地の資産価値は、上がる可能性のほうが高いといえるでしょう。なぜなら、再開発エリアはこの先、さらに利便性が良くなることが期待できますし、その結果、よりブランド力が高くなることが予想されるからです。資産価値が上がれば、売買差益もそれだけ多く得られます。
ただし、再開発エリアであればどこでも良いわけではありません。場所によっては再開発によって人の流れが変わった結果、これまでよりも地価が下がってしまう可能性があります。そのため、投資先を選ぶ際はしっかり情報を集めることが大切です。
東京の再開発エリアに投資するデメリット
投資をする際にはメリットだけでなくデメリットについてもしっかり把握しておきましょう。ここからは、東京の再開発エリアに投資することにはどのようなデメリットがあるのか、詳しく解説します。
計画どおりに再開発が進まない可能性がある
まず注意するべきポイントは、再開発エリアで行なわれているのはあくまでも計画である、ということです。計画が実行されるためには、予算や住民の合意などの条件が満たされていなければなりません。そのため、何らかの理由で計画が頓挫したり縮小したりしてしまうことがあります。また、工事の完了が予想以上に長引いてしまうことも考えられます。そのような場合、投資した物件の価値が期待したほど上がらないかもしれません。最悪の場合、価値が低下してしまうことも可能性として想定しておくべきです。
再開発が失敗に終わる可能性がある
計画によって実現されると想定できる未来はあくまでも期待である、ということも胸に留めておきましょう。再開発が完了しても思ったほどに交通の利便性が改善されないかもしれませんし、新しくオープンした商業施設に人々が訪れないかもしれません。
すでに価格が高騰している場合もある
不動産の価値は流動的です。上がることもあれば下がることもあります。再開発エリアの場合、具体的な計画が発表されると多くの人の注目を集めるため、価値が跳ね上がることがあります。そのような状態のときに購入すると、結果としてそれ以上の価値上昇は見込めない、ということになってしまいます。とはいうものの、それではいくらがその土地の適正価格なのかを知ることは困難です。価格の上昇幅については不確実性が大きい、ということをよく理解しておきましょう。
COZUCHIなら少額から東京の再開発エリアにも投資可能
東京の再開発エリアへの投資はどうしても金額が大きくなってきます。挑戦したいけれどもなかなか一歩を踏み出せない、という方もいるのではないでしょうか。しかし、不動産投資クラウドファンディングであれば、1万円や10万円といった少額からの投資ができるサービスもあります。
不動産投資クラウドファンディングサービスはさまざまなものがありますが、その中でも特におすすめなのが、市場調査※において累計調達額No.1に選ばれた「COZUCHI」です。（※2023年4月時点 日本マーケティングリサーチ機構調べ）
COZUCHIでは、品川駅前再開発エリアにあるマンションの3区分や渋谷区道玄坂エリアの賃貸店舗ビルなど、1万円から投資を始められる物件も多数あります。
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まとめ
オフィスの建て替え需要や観光客の増加を背景に、東京都ではさまざまな地域で再開発が進んでいます。これから不動産投資を始めるのであれば、再開発エリアについても検討するとよいでしょう。初心者の人や少額から投資をはじめたい人には、不動産投資クラウドファンディングのCOZUCHIがおすすめです。
【監修者】
名前：齋藤 彩（さいとう あや）
所有資格：AFP(Affiliated Financial Planner)、薬剤師免許
おもなキャリア：
急性期総合病院において薬剤師として勤める中、がん患者さんから「治療費が高くてこれ以上治療を継続できない」と相談を受けたことを機にお金の勉強を開始。ひとりの人を健康とお金の両面からサポートすることを目標にファイナンシャルプランナーとなることを決意。現在は個人の相談業務・執筆活動を行っている。
