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中古マンション投資で失敗しないためのポイントとは？メリット・デメリット・注意点なども解説
2024年01月30日
安定した収入源や老後の生活資金を確保するため、不動産投資について調べている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資にはさまざまな種類がありますが、リスクを抑えつつ安定したリターンが見込めることから「中古マンション投資」が注目されています。ただし、中古マンション投資はデメリットも少なくないため、それを踏まえて検討することが大切です。
この記事では、中古マンション投資の概要について詳しく解説します。
中古マンション投資とは？
中古マンション投資とは、中古マンションを購入して家賃収入あるいは売却益を得る投資方法です。マンションを一棟丸ごと買い取る「一棟購入」と、部屋単位で所有する「区分所有」の2種類があります。
新築マンションに比べると初期投資額が低いために、より高い利回りが期待できるため、比較的始めやすい点が特徴です。一方、物件の選択肢や検討事項が多いので、やり方がよくわからないという方も多いかもしれません。
そういう方のために、今回は中古マンション投資のメリット・デメリットや注意点、失敗しないためのポイントを解説します。
中古マンション投資の運用利回りの相場
ほかの不動産投資と同じく、中古マンション投資でも運用利回りは重要なポイントです。どの程度の運用利回りが得られるのかを把握していないと、思わぬ問題が発生するかもしれません。
そこで、運用利回りの相場の目安について解説します。
表面利回りと実質利回り
運用利回りは大きく分けて、年間の家賃収入と物件の購入価格で計算する「表面利回り（グロス利回り）」と、そこに諸経費を加味した「実質利回り（NOI利回り、ネット利回り）」の2種類があります。前者は物件の購入価格に対する年間収益の割合、後者は実際の収益力を表します。
なお、不動産会社のWebサイトなどに掲載されている運用利回りは一般的に表面利回りとなっているため、注意してください。
中古マンション投資の表面利回り
中古マンション投資の表面利回りは物件や地域によっても変動しますが、都心部の相場は3～6％程度です。例えば、1,000万円の物件を購入して3～6％の利回りで運用する場合、1年間で得られる家賃収入は30～60万円となります。
都心部の新築マンションにおける表面利回りは2～4％のため、中古マンションは1.5倍ほど高いということです。
中古マンション投資のメリット5つ
中古マンション投資を始めると、以下のようなメリットを得ることができます。
●新築マンションに比べて安く購入できる
●新築マンションに比べて運用利回りが高い
●毎月の家賃収入が見込める
●節税効果がある
●リノベーションにより価値を高めることができる
各メリットの詳細についても解説するので、ぜひご確認ください。
メリット1：新築マンションに比べて安く購入できる
中古マンションは新築マンションに比べて建物や設備が古い分、安い価格で購入でき、初期投資額を抑えることができます。中古物件には、好立地の物件やきれいな状態の築浅物件など、高い入居需要が見込める物件もあるため、価格を抑えることができ、購入できる物件の選択肢を広げることが可能です。
また、初期投資額が低く、新築マンション投資より始めやすい点もメリットといえます。
メリット2：新築マンションに比べて運用利回りが高い
前述したように、中古マンションは比較的購入価格が安いため、新築マンションよりも表面利回りが高い傾向にあります。キャッシュフローがプラスになりやすい点も、メリットといえるでしょう。
逆に利回りが低いと、収益が諸経費を下回ってしまい、キャッシュフローがマイナスに転じてしまうこともあります。その点、中古マンション投資の安定性は高いでしょう。
メリット3：毎月の家賃収入が見込める
中古マンションを賃貸物件として運用すると、毎月一定の家賃収入が見込めます。収支が月ごとに大きく変動するわけではないため、収支計画を立てやすくなります。
すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件であれば、物件の購入当初から安定した収入を得ることが可能です。
メリット4：節税効果がある
中古マンション投資においても、物件購入費用・管理費・修繕費・減価償却費・固定資産税などを経費計上でき、節税効果が発生する点もメリットです。不動産所得が赤字になった場合にはほかの所得と損益通算して課税所得額を減らせるため、節税につながります。
メリット5：リノベーションにより価値を高めることができる
築年数が長い中古マンションは建物や設備の古さがネックですが、リノベーションを実施して価値を高めれば、入居需要を高めることができます。
当初のコンセプトを変更してリノベーションすれば、新しい付加価値を持たせることも可能です。
中古マンション投資のデメリット5つ
中古マンション投資には、以下のようなデメリットもあります。
●空室の発生リスクがある
●家賃の下落リスクがある
●修繕費・管理費の上昇リスクがある
●資産価値の下落リスクがある
●災害による被災リスクがある
それぞれ、詳細を解説します。
デメリット1：空室の発生リスクがある
中古マンション投資のメリットである家賃収入は、あくまで入居者がいる場合に得られるものです。空室が発生すると、その分だけ家賃収入が減ってしまうので、収益性が悪くなります。
特に中古マンションは設備やデザインが古くなりがちなので、立地や家賃といった面で強みがなければ、入居率も下がってしまう可能性があります。
空室期間が長くなると、キャッシュフローにも悪影響がおよぶことになりかねません。入居者がなかなか決まらない場合には、家賃の見直しやリフォームといった対策を講じる必要があります。
デメリット2：家賃の下落リスクがある
一般的にマンションは築年数が長くなるほど、家賃も下がる傾向にあります。物件にもよりますが、古いマンションは入居希望者から避けられやすくなるためです。
また、近隣に新築マンションが建ったり、ほかの賃貸マンションが家賃を安く設定したりすると、価格競争になって家賃を下げざるを得ない状況に陥ってしまいます。
デメリット3：修繕費・管理費の上昇リスクがある
中古マンションは老朽化が進んでいるケースもあり、修繕費や管理費などがかさんでしまうことがあります。物件の管理状況が悪ければ、予想以上の費用がかかってしまう可能性もあるでしょう。
ある程度築年数が経っている場合には、リフォームも必要になります。リフォーム費用が高くつくと、利回りが下がってしまうかもしれません。
デメリット4：資産価値の下落リスクがある
出口戦略として中古マンションを売却したくても、築年数の経過や近隣環境の変化などでマンションの資産価値が下がると、売却価格も下がってしまいます。
想定以上に価値が下落して売却価格が融資額を下回った場合には、損失につながってしまうでしょう。
デメリット5：災害による被災リスクがある
近年、日本では地震や台風がよく発生しているため、災害リスクが高まっている状況にあります。災害によって建物や設備が被害を受けると、想定外の損失を被ってしまうでしょう。
被災リスクに備えて、火災保険や地震保険に加入するといった対策が必要です。
中古マンション投資の注意点5つ
中古マンション投資を行なう場合には、以下のような注意点があります。
●住宅ローンが使えない
●借地権付き物件や相場よりも安い物件は選ばない
●実質利回りで確認する
●新耐震基準が適用されていることを確認する
●実際に物件を見てみる
どれも実務に直結する内容なので、きちんと押さえておきましょう。
注意点1:住宅ローンが使えない
住宅ローンはあくまで本人が住む住宅のためのローンなので、新築、中古含めて投資用物件には使えません。
投資用物件を購入する際には、代わりに不動産投資ローンを利用しますが、物件の収益性や本人の年収・資産状況などが厳しくチェックされます。
注意点2:借地権付き物件や相場よりも安い物件は選ばない
借地権付き物件は当初の購入価格こそ安いものの、固定費として土地代金を毎月支払う必要があります。さらに、借地権付き物件は売却しにくいことも難点です。
また、相場より安い物件は何らかの問題が隠れている可能性があるので、納得のいく理由がなければ避けましょう。
注意点3:実質利回りで確認する
表面利回りが良くても、諸経費を加味した実質利回りが悪いと、想定より収益が上がらないなど厳しい状況に置かれる可能性があります。
投資用物件を選ぶ際は、より現実的な収益に近い実質利回りをチェックして、事業性を検討しましょう。
注意点4:新耐震基準が適用されていることを確認する
1981年以降に建てられた物件には、現行の新耐震基準が適用されています。旧耐震基準の物件は耐震性が不十分であり、大地震などが起きると倒壊しかねないため、できるだけ新耐震基準の物件を選びましょう。
注意点5:実際に物件を見てみる
建物の雰囲気や日当たりの良し悪し、外壁や内部の状況などは写真と実物で異なる可能性があります。そのため、実際に物件を自分の目で見て確認することが大切です。
遠隔地の物件でも一度は訪れるようにし、きちんと管理されているかどうかを確認しましょう。
中古マンション投資で失敗しないためのポイント3つ
中古マンション投資の方向性を決める際は、以下のポイントが重要になります。
●立地が良く資産価値の高い物件を選ぶ
●物件の管理状況を詳細に確認する
●収支計画を十分に検討する
上記のポイントについて詳しく解説します。
ポイント1：立地が良く資産価値の高い物件を選ぶ
中古マンション投資の収益は家賃収入がメインですが、空室が増えると減少してしまうため、長期にわたって入居者を確保しなければなりません。
そのためには、入居需要が高く資産価値が下がりにくい、立地の良い物件を選ぶことが大切です。具体的には「都心部にある」「主要駅に近い」「スーパーや病院、飲食店が近くにある」など、好立地の物件から選ぶ必要があります。
ただし、好立地の物件は購入価格も高いため、事業性を踏まえて検討しましょう。
ポイント2：物件の管理状況を詳細に確認する
これまでの管理状況や修繕履歴を確認しておくと、大規模修繕のタイミングを把握できるようになります。修繕費の積立状況、管理会社の活動状況・評判などについても確認しましょう。
物件購入後に想定外の大きな出費が発生しないためにも、管理状況はしっかりと確認しておく必要があります。
ポイント3：収支計画を十分に検討する
キャッシュフローのシミュレーションを実施したうえで、ゆとりを持った収支計画を練ることが大切です。想定できる諸経費はすべて盛り込みつつ、空室や災害のリスクも考慮する必要があります。
また、中古マンション投資の最終的な出口戦略（保有・相続・売却など）も検討しましょう。
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中古マンション投資はメリットが多い反面、デメリットも少なくありません。空室リスクや修繕費・管理費の上昇リスク、資産価値の下落リスクなどがどうしてもついて回るため、「自分でも取り組めるか不安」という方も多いでしょう。
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まとめ
中古マンション投資は高い運用利回りや安定した収入、節税効果といったメリットが得られる投資方法です。一方で、空室リスク・家賃下落リスク・災害リスクといったリスクもあるので、あらかじめ立地条件や管理状況を踏まえて対策を講じる必要があります。
手軽に不動産投資を始めてみたい方は、別の選択肢として「COZUCHI」も検討してみてはいかがでしょうか。
【監修者】
名前：齋藤 彩（さいとう あや）
所有資格：AFP(Affiliated Financial Planner)、薬剤師免許
おもなキャリア：
急性期総合病院において薬剤師として勤める中、がん患者さんから「治療費が高くてこれ以上治療を継続できない」と相談を受けたことを機にお金の勉強を開始。ひとりの人を健康とお金の両面からサポートすることを目標にファイナンシャルプランナーとなることを決意。現在は個人の相談業務・執筆活動を行っている。
