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固定資産税が上がるのはなぜ？建物と土地、それぞれの要因を解説
2024年01月30日
建物や土地といった不動産を所有している方は、固定資産税を支払わなければなりません。固定資産税額は、経年などにより下がることがある一方で、何らかの要因により上がることもあります。
この記事では、固定資産税の概要や計算方法を解説したうえで、建物や土地の固定資産税額が上がる要因を紹介します。併せて、固定資産税の心配なく不動産投資ができるサービスについても紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
そもそも固定資産税とは？
初めに、固定資産税の概要と計算方法を紹介します。
固定資産税の概要
固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課される税金のことです。例えば、土地を所有しているうえに、戸建て住宅やマンションなどを所有しているなら、その土地と建物の両方が固定資産税の対象となります。
固定資産税は、不動産の「所有」の有無が課税基準となるため、「使用」の有無は関係ありません。すなわち、使用していない建物や土地にも固定資産税はかかります。
固定資産税を支払うタイミングは、一括払いの場合は年1回、分割払いの場合は年4回です。いずれの支払い方法でも、期限までに支払いがなされないと延滞金がかかります。
固定資産税の計算方法
固定資産税額は、「固定資産の評価額（課税標準額）」に「標準税率（1.4％）」をかけて求めます。計算式で表すと、以下のとおりです。
【固定資産税額＝建物や土地の課税標準額×1.4％】
ただし、標準税率は自治体によって異なることがあるため、自治体ホームページなどで確認しておきましょう。
なお、区分マンションの固定資産税額は、マンション全体の固定資産税額を算出したうえで、専有面積で按分するとわかります。
固定資産税は上がることがある
固定資産税額を算出するうえで必要な「固定資産の評価額」は、国が定めた「固定資産評価基準」に基づき、3年ごとに見直されます。よって、固定資産税額も3年ごとに変わるのが特徴です。これを「評価替え」といいます。
土地は、経年による評価額の減少は生じませんが、建物は年月が経つにつれ劣化していくため、評価替えのたびに評価額が下がるのが一般的です。
しかし、建物も土地も、評価替えのタイミングで固定資産税額が上がる（または変わらない）ケースもあります。なぜ固定資産税額が上がる・変わらないことがあるのか、次章以降で見てみましょう。
建物の固定資産税が上がる要因
建物の固定資産税額が上がるおもな要因は、大きく分けて3つあります。
減税措置が終了した
固定資産税にはさまざまな減税措置がありますが、措置期間が過ぎると、固定資産税は元の金額に戻ります。そのため、実際には「元の固定資産税額に戻った」だけではあるものの、「固定資産税額が上がった」と感じる方が多いかもしれません。
具体的な減税措置の内容は、以下のとおりです。
新築住宅の場合
床面積について所定の要件を満たした新築住宅の場合、戸建て住宅は新築後3年間、マンションなどは新築後5年間、固定資産税が2分の1に減額されます。減額される範囲の上限は、120平方メートルです。
よって、戸建て住宅は4年目、マンションなどは6年目から固定資産税額が元に戻ります。
新築の認定長期優良住宅の場合
長期優良住宅とは、長期間良好な状態で使用し続けられる構造などを備えた住宅のことです。長期優良住宅の認定を受けた新築住宅の場合、戸建て住宅は新築後5年間、マンションは新築後7年間、固定資産税の2分の1が減額されます。よって、戸建て住宅は6年目、マンションは8年目から固定資産税額が元に戻ります。
なお、一般的な新築住宅の場合と同様に、減額される範囲の上限は120平方メートルである点に注意しましょう。
耐震リフォームをした住宅の場合
耐震リフォームの要件を満たした住宅の場合は、120平方メートルを減額範囲の上限とし、リフォーム翌年分の固定資産税の2分の1が減額されます。耐震リフォームをした結果、長期優良住宅に該当することになった場合は、固定資産税の3分の2が減額されるのが特徴です。
減税措置期間は1年間（耐震診断などが義務付けられた特定の建物の場合は2年間）だけなので、2年目からは元の固定資産税額となります。
バリアフリー・省エネ改修をした住宅の場合
バリアフリー・省エネ改修の要件を満たした住宅の場合は、いずれも翌年分の固定資産税の3分の1が減額されます。ただし、省エネ改修の場合は、リフォームをした結果、認定長期優良住宅に該当すると固定資産税の3分の2が減額されます。
いずれの改修も耐震リフォームのケースと同様に、2年目から固定資産税額が元に戻ります。
減額される範囲の上限は、バリアフリー改修の場合は100平方メートル、省エネ改修の場合は120平方メートルです。
リフォームで物件価値が上がった
前項にて紹介した耐震リフォームとは別に、一般的なリフォームによって物件価値が高まり、固定資産税額が上がることもあります。
ただし、限られた範囲を部分的にリフォームする場合は、固定資産税額に大きな影響はありません。固定資産税額が上がる可能性が高いのは、基礎以外をすべてリフォームしたり、物件を建て増ししたりするケースです。
再建築価格が高くなった
再建築価格とは、対象の建物を、今その場所に新築すると仮定したときに必要な建築費のことです。再建築価格が高くなると、固定資産の評価額が上がるため、固定資産税額も上昇します。再建築価格が高くなる原因には、建築資材の価格や物流コストの高騰により、建築費が上昇することなどが挙げられるでしょう。
ただし、新築以外の建物に関しては、評価替えにより前年度の評価額を上回る場合、納税者の負担を考慮して前年度の評価額が据え置かれます。そのため実際には、固定資産税額は「上がる」のではなく、「下がらない」状態となるでしょう。
土地の固定資産税が上がる要因
続いて、土地の固定資産税について解説します。土地の固定資産税額が上がるおもな要因は、大きく分けて3つです。
土地の価値が上がった
土地の価値は、経済的な問題や土地開発の影響など、さまざまな要因によって変動します。例えば、対象となる土地の周辺が開発されて土地の需要が高まると、価値も高まるでしょう。
また、何らかのきっかけで地域のブランドイメージが形成・定着し、人気が集まることで土地の価値が上がる場合もあります。土地の価値が上がれば評価額も上がると考えられるため、固定資産税額の上昇につながります。
建物を取り壊した
人が居住することを目的とした家屋の敷地には、固定資産税の減税措置が適用されます。具体的には、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税が6分の1に、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は3分の1に減額されるという内容です。アパートやマンションの場合は、「戸数×200平方メートル以下の部分」が小規模住宅用地とみなされます。
しかし、建っていた住宅を取り壊してしまうと、減税措置の対象外となるため固定資産税が元の金額に戻ります。「不動産投資としてアパート経営をしていたが、建物を取り壊して駐車場経営に変えた」など、土地の用途が変わったときも該当するため注意が必要です。
負担調整措置がとられている
土地の評価額が変わらない、あるいは下がっているのに、固定資産税額が上がった場合は、固定資産税の負担調整措置の影響が考えられます。
負担調整措置とは、評価額をそのまま課税標準額に反映させる（＝税額が急激に上がる可能性がある）のではなく、少しずつ引き上げることで納税者の税負担を抑えるものです。
したがって、負担調整措置がとられていると、本来の固定資産税額に達するまでは緩やかに税額の上昇が続くことになります。
固定資産税には軽減措置もありますが、それでも毎年一定の支出は発生します。加えて、上記のように何らかの理由で固定資産税額が上がることも考えられるでしょう。
固定資産税は、不動産投資目的で建物や土地を所有しているだけでもかかるため、「不動産投資に興味はあるが固定資産税の負担が大きい」と感じる方も多いかもしれません。
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まとめ
建物も土地も、評価替えのタイミングで固定資産税額が上がることがあります。具体的な要因をまとめたものが、以下の表です。
| 固定資産の種類 | 固定資産税が上がるおもな要因 |
| 建物 |
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| 土地 |
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固定資産税の負担は大きいため、固定資産税額の上昇は悩みの一つになりやすいでしょう。
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【監修者】
名前：齋藤 彩（さいとう あや）
所有資格：AFP(Affiliated Financial Planner)、薬剤師免許
おもなキャリア：
急性期総合病院において薬剤師として勤める中、がん患者さんから「治療費が高くてこれ以上治療を継続できない」と相談を受けたことを機にお金の勉強を開始。ひとりの人を健康とお金の両面からサポートすることを目標にファイナンシャルプランナーとなることを決意。現在は個人の相談業務・執筆活動を行っている。
