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投資用マンション購入でありがちな後悔とは？不動産投資の観点から解説
2024年01月30日
マンションは実際に住むだけでなく、投資用物件としての活用も期待できます。しかし、投資用物件としてマンションを選ぶ際に、どのような点に注意して購入すれば良いかわからない方もいるのではないでしょうか。
この記事では、投資用マンション購入でありがちな9つの後悔について解説します。失敗しない投資用マンション購入のポイントを理解できる内容になっているので、ぜひ最後までお読みください。
投資用マンション購入でありがちな後悔9選
ここでは、投資用マンション購入でよくある後悔の事例を9つ紹介します。事例を把握しておくことで、自身がマンションを購入する際のチェックリストとして活用できます。
それぞれ順番に見ていきましょう。
維持費が高い
マンションを購入する場合、初期費用だけでなく定期的に維持費がかかります。物件の種別にかかわらず共通してかかるおもな維持費は、以下のとおりです。
●固定資産税
●管理費
●修繕積立金
●火災保険料
管理業務を委託する場合は、管理会社に支払う手数料が別途発生します。不動産投資ローンを利用している投資家は、借入金の返済も計算に入れなければなりません。キャッシュフローがマイナスにならないよう、維持費の発生を踏まえてマンションを選ぶことが重要です。
リフォーム・リノベーションの費用が高い
中古マンションを購入して、入居者を募集する前にリフォーム・リノベーションを実施するケースもあるでしょう。しかし、予想以上に費用が高くなってしまう場合があります。
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の調査によると、住宅リフォーム実施者の検討時点での予算の平均は261万円でした。一方で、実際にかかった費用の平均は341万円です。
リフォームやリノベーションに高い費用をかけても、需要や家賃が上がるとは限りません。むしろ、費用をかけすぎたことで、キャッシュフローの安定化に影響が出る可能性があります。
出典：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームに関する消費者・事業者実態調査」について
リフォーム・リノベーションに失敗した
中古マンションの場合、水道管・配管の問題やマンションの管理規約により、思うようにリフォーム・リノベーションできないケースがあります。特に、キッチンやユニットバスなどの水回り設備の位置は、配管や構造に大きく影響を受けます。
また、入居者ではなく自分の好みに合わせてリフォーム・リノベーションした結果、期待したほどの需要がなく、入居者探しに苦労することもあります。リフォーム・リノベーションの工事が長引くと空室期間が長くなるため、その点でも注意が必要です。
購入後に瑕疵が見つかった
マンション購入後、物件に瑕疵が見つかるケースもあります。瑕疵とは、以下のような不動産の欠点や不具合のことです。
●雨漏り
●水漏れ
●設備の故障
不動産に隠れた瑕疵が見つかった場合、契約不適合責任として、買い主は売り主に対して損害賠償や契約解除の請求が可能です。しかし、すべての損害が補償されるとは限らないうえ、修繕にコストや時間がかかると収益率が低下し、利回りに悪影響が出るでしょう。
住人トラブルで入居者が退去してしまった
マンションの住人トラブルとして特に多いのは、騒音に関する事例です。マンション購入の段階では判別できないケースが多いため、後悔が起こりやすいでしょう。具体的な騒音トラブルの事例は、以下のとおりです。
●隣人や上階の声がうるさい
●夜中に物音がする
●周辺を走る車や電車の音がうるさい
また、騒音以外のトラブルには、次のような事例が挙げられます。
●ペット飼育
●違法駐車・駐輪
●入居者同士の人間関係
住民トラブルが発生すると入居者の退去につながり、収益が悪化するおそれがあります。長期化した場合は、トラブル解決にともなう法的手続きや弁護士費用もかかるでしょう。
旧耐震基準と知らないまま購入した
地震への耐久性を示す耐震基準は、1981年を境に大幅に変更されています。1981年以降の新耐震基準は震度5程度で損傷せず、震度6～7で倒壊しないことを想定しているのに対し、旧耐震基準は震度5強程度の揺れで損傷しないことは求めていますが、それ以上の震度については検証していませんでした。
旧耐震基準のマンションは耐震性に不安があるうえ、税制面の優遇措置を受けられない可能性があります。
周辺環境が思ったより悪かった
購入前に周辺環境も含めて現地を調べたものの、あとから見落としに気付くケースもあります。具体的な例は、以下のとおりです。
●夜の人通りが少ない
●周囲にある学校や病院の評判が悪い
●工場が多く早朝や夜中に騒音がする
●自然災害の危険が懸念される
例えば、周辺環境の調査を日中に実施した場合、夜間の人通りや治安まで把握するのは難しいでしょう。周辺環境の悪いマンションの購入は、入居者の早期退去や空室リスクにつながるので注意が必要です。
目の前に新築マンションが建ってしまった
マンションは購入後に周辺環境が変化し、もともとのアピールポイントが失われてしまう可能性があります。例えば、購入後に目の前に新築マンションが建ち、日当たりや眺望が悪化してしまうケースが考えられるでしょう。
快適性や利便性が損なわれると、物件の需要は低下してしまいます。
マンションの資産価値が下落した
周辺環境の変化や開発計画などの影響で、購入後にマンションの資産価値が一気に落ちてしまうケースがあります。例えば、近くに高速道路が建設された結果、利便性の向上と引き換えに騒音や振動トラブルが断続的に発生するケースなどです。
資産価値が下落すると家賃を高く設定しづらくなるうえ、売却価格も下がってしまうため、不動産投資の収支に大きな悪影響をもたらします。
投資用マンション購入で後悔しないためには何をすべき？
投資用マンション購入で後悔しないためには、以下4つのポイントを押さえることが重要です。
●複数の強みを兼ね備えた物件を選ぶ
●収支のシミュレーションを行なう
●事前調査を徹底的に行なう
●信頼できる不動産会社を選ぶ
それぞれ順番に解説します。
複数の強みを兼ね揃えた物件を選ぶ
1つの強みだけに着目してマンションを購入すると、それを失った時点で物件の価値が下がってしまいます。安定した需要を見込むためには、複数の強みを兼ね備えた物件を購入することが重要です。
例えば、「学校から近い」を物件の強みとした場合、「交通の利便性が良い」「スーパーやコンビニが近い」といった特徴も併せ持つマンションを選ぶと、さまざまな属性の人から需要が見込めるでしょう。マンション購入前に周辺を実際に歩いてみると、インターネットには載っていない強みの発見に役立ちます。
収支のシミュレーションを行なう
マンション購入後はさまざまな維持費が発生するうえ、空室リスクや修繕リスクも抱えることになります。収益が少なかった場合は、不動産投資ローンの返済を手持ちの現金でカバーしなければなりません。
事前に収支をシミュレーションしておくことで、不測の事態に対応できます。ただし、高すぎる稼働率で計算されたシミュレーションはトラブルに対応しにくく、実際の収支とのずれが発生しやすくなります。シミュレーションする際は、空室リスクを考慮した稼働率で計算しましょう。
事前調査を徹底的に行なう
物件の内覧はもちろん、周辺環境や立地も含めて現地調査を実施することが大切です。専有部だけでなく、以下のような共用部の状態も幅広くチェックしておきましょう。
●エントランス
●エレベーター
●共用廊下
●駐車場
●外壁
現地調査は1回だけでは見落としが起こりやすいため、曜日や時間帯を変えて何度か調査することが重要です。
また、住人の概要について不動産会社に確認しておきましょう。過去に近隣トラブルが発生している場合は、当時の状況や関係者の現在の入居状況についての詳しい聞き取りが必要です。
信頼できる不動産会社を選ぶ
マンションを購入する際、良い物件に巡り会うためには、高品質のサービスを提供する不動産会社に相談することが大切です。得意なエリアやサービス内容は不動産会社によって異なるため、事前にホームページでしっかり確認しておきましょう。
相談時には複数の不動産会社に問い合わせることで、信頼できる会社が見つかる可能性が高まります。
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まとめ
投資用マンションの購入でよくある後悔の事例は、以下の9つです。
●維持費が高い
●リフォーム・リノベーションの費用が高い
●リフォーム・リノベーションに失敗した
●購入後に瑕疵が見つかった
●住人トラブルで入居者が退去してしまった
●旧耐震基準と知らないまま購入した
●周辺環境が思ったより悪かった
●目の前に新築マンションが建ってしまった
●マンションの資産価値が下落した
投資用マンション購入での失敗を回避するためには、複数の強みを持つ物件を選んだり、丁寧な収支シミュレーションを行なったりすることが効果的です。
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【監修者】
名前：金子 賢司
東証一部上場企業で10年間サラリーマンを務める中、業務中の交通事故をきっかけに企業の福利厚生に興味を持ち、社会保障の勉強を始める。以降ファイナンシャルプランナーとして活動し、個人・法人のお金に関する相談、北海道のテレビ番組のコメンテーター、年間毎年約100件のセミナー講師なども務める。趣味はジャザサイズ。健康とお金、豊かなライフスタイルを実践・発信している。
保有資格：CFP
