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現物不動産投資のリスクとは？対策法やメリットについても一緒に解説
2023年07月31日
不動産投資を始めるにあたって、「どのようなリスクがあるのか知りたい」「どう備えるべきか学びたい」という方は多いのではないでしょうか。
投資にはリスクがつきものですが、不動産投資も例外ではありません。しかし、あらかじめ対策を講じたうえで不動産会社や物件を選ぶようにすれば、リスクの影響を抑えられるので、しっかり収益も上がるでしょう。
この記事では、現物不動産投資におけるリスクの概要や対策、不動産投資のメリットについて解説します。
現物不動産投資はリスクが低い？高い？
どのような投資用物件を選んだかにもよりますが、不動産投資は比較的リスクが低い投資方法といわれています。株・FX・仮想通貨などに比べると、不動産は値動きが緩やかであり、資産価値の急激な上昇もしくは低下が起こりにくいからです。
さらに、不動産は「人が住むところ」である以上、景気が悪くなっても必要不可欠な存在であるため、景気変動の影響を受けにくいという特長があります。
また、不動産は実体のある「現物資産」なので、いきなり価値がゼロになることもありません。もし不動産投資に失敗しても物件を売却すれば、被害を最小限に抑えることができます。
しかし、現物不動産投資もリスクがまったくないわけではないため、後述する各リスクを念頭に置きながら、慎重に運用することが大切です。
現物不動産投資における7つのリスクと対策
現物不動産投資で起こりうるリスクは、以下の7つです。
・空室リスク
・滞納リスク
・災害リスク
・修繕リスク
・不動産価値下落リスク
・金利上昇リスク
・倒産リスク
今回は各リスクの概要を踏まえつつ、有効な対策についても詳しく解説します。
空室リスク
不動産投資のおもな収益源は、物件を貸し出す対価として得られる家賃収入（インカムゲイン）です。賃貸物件の場合、そもそも入居者がいないと家賃収入は入らないので、不動産投資において「空室リスク」は避けられないリスクとなっています。
空室期間が長く続いたり、空室が増えたりすれば、当然ながらその分だけ収益は減ってしまいます。特に区分マンション1室や一戸建てに投資している場合、空室が埋まらないと収益ゼロになるため、極めて苦しい状況に陥ってしまうのです。
もし収支が赤字になった場合、貯金や本業の収入などで赤字分をカバーしなければなりません。また、ローンを利用している場合、借入金の返済が滞ってしまう可能性もあります。
空室リスクを低減するためには、入居ニーズが高い物件を選ぶことが大切です。交通の便が良い、病院やスーパーが近いといった物件はどの地域でも人気なので、優先的にチェックしましょう。
また、入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶことでも、空室は埋まりやすくなります。
滞納リスク
不動産投資に取り組むうえで、空室リスクと同じくらい厄介なものが「滞納リスク」です。入居者がいても、家賃を滞納されると収益は減ってしまうので、赤字経営や撤退につながる可能性も高まります。
「滞納が続くなら追い出せばいい」と思うかもしれませんが、実際のところ入居者は法律で保護されているため、一方的に退去させることは困難です。
仮に立ち退き訴訟を起こすとしても、家賃滞納が3ヵ月以上続いているという事実が必要であり、なおかつ訴訟から強制退去まで10ヵ月程度はかかってきます。さらに、訴訟費用や強制執行代は30数十万円以上と高くつくので、時間的・金銭的な負担が大きくなります。
家賃滞納を防ぐためには、入居前の審査で厳しくチェックすることが大切です。収入や勤続年数はもちろん、入退去の状況や金銭トラブルの有無なども徹底的に調べる必要があります。
また、家賃保証会社を利用すれば、滞納が発生した際に家賃が補填されるため、結果的に損失を抑えることが可能です。
災害リスク
不動産は実際に形として存在する現物資産なので、火災・地震・洪水・台風などの影響を受けます。そのため、災害によって建物がダメージを受けてしまう「災害リスク」も避けられないものです。
特に日本は地震大国と呼ばれているように、いつ・どこで大地震が発生してもおかしくありません。もし建物が倒壊した場合、莫大な費用をかけて復旧しなければならないうえ、復旧が終わるまで家賃収入を得られなくなります。
災害リスクの対策としては、火災保険や地震保険への加入が有効です。災害で生じた被害に応じて補償が適用されるので、万が一の事態に備えられます。ただし、保険会社やプランによって補償範囲や保険料が異なるため、よく確認したうえで加入しましょう。
また、地震による被害を抑えられるよう、新耐震基準の物件や地盤が強い地域を選ぶことも大切です。地方自治体が公開しているハザードマップを見れば、地震も含めて災害の影響を調べられるので、ぜひ活用しましょう。
修繕リスク
不動産は現物資産という性質上、新築・中古を問わず建物が老朽化してしまいます。そのため、設備のメンテナンスや外壁塗装、入退去時のリフォームなどが必要になる「修繕リスク」も悩みの種です。
修繕内容や物件の構造によって費用は変動しますが、数百万～数千万円もの修繕費がかかるケースも珍しくありません。事前に備えておかないと、いざというときに資金が足りず、金融機関からの借入金などで補う必要が出てきます。
修繕リスクを低減するためには、あらかじめ資金計画に修繕費用を盛り込んだうえで、入居者から修繕積立金を徴収することが大切です。
また、優れた修繕ノウハウがある賃貸管理会社を選ぶと、修繕に関して的確なアドバイスを受けられるので、費用対効果の向上につながるでしょう。
不動産価値下落リスク
不動産は築年数が経つと、経年劣化による「不動産価値下落リスク」も発生します。物件自体の価値が下がった場合、家賃や売却価格も低下するため、不動産投資で得られる収益も減ってしまうのです。
また、入居ニーズの低下や競合物件の増加、土地価格の下落などで価値が下がってしまうケースもあります。これらは外的要因の影響による下落であり、回避することは困難です。
不動産価値の下落を防ぎたいなら、人口動態や都市開発計画などを踏まえつつ、将来的にも需要が見込めそうな物件を選びましょう。
また、最初から中古物件を購入すれば、家賃の下落を最小限に抑えることができます。ただし、中古物件はすぐ修繕を要するケースも多いため、あらかじめ注意しましょう。
金利上昇リスク
投資用物件を購入する場合、不動産投資ローンを利用することが一般的です。借入金は利息を付けて返済しなければなりませんが、ここで「金利上昇リスク」という問題が生じます。
ローンの金利が上昇した場合、利息分として支払う金額が上昇するので、結果的に毎月の返済額も増えてしまいます。例えば、返済期間35年、ローンで2,000万円を借りる場合、返済総額は金利2％なら約2,780万円ですが、金利3％なら約3,230万円です。1％違うだけで約450万円も増えるので、どうローンを組むか慎重に検討する必要があります。
また、近年はアメリカの金利上昇にともない、日本の金利も上昇傾向が続いているため、今後はさらに負担が増えるかもしれません。
金利上昇リスクの影響を抑えたい場合、繰上返済をおすすめします。繰上返済分は元金に充当できるため、返済した元金部分の利息が減って、結果的に返済額を減らせるようになるのです。
また、最初から固定金利のローンを選べば、金利は上昇しません。ただし、固定金利は金利そのものが高い点には要注意です。
倒産リスク
副業で不動産投資に取り組む場合、自分だけで入居者募集や家賃回収といった業務はこなせないため、賃貸管理会社に委託することが一般的です。しかし、投資用物件を運用している途中で、肝心の賃貸管理会社が倒産してしまう可能性もあります。
この「倒産リスク」は、所有権や資産価値に影響しないものの、新たな会社探しや手続きには手間がかかります。
売上高や管理戸数といった実績を踏まえつつ、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。
リスクばかりではない！現物不動産投資のメリット
ここまで現物不動産投資におけるリスクを紹介してきましたが、決してリスクばかりの投資方法ではありません。なぜ現物不動産投資が副業として人気なのかというと、魅力的なメリットが数多く存在するからです。
おもなメリットをまとめたので、こちらも併せてご確認ください。
・本業以外の収入を得られる
・株やFXと比べて、収入が長期的に安定している
・ローンで物件を購入できるため、少額の自己資金でも始められる
・老後の私的年金の代わりになる
・ローンを利用すると、団体信用生命保険に加入できる
・不動産は、現金より相続税評価額が低いので、相続対策になる
・経費計上や減価償却により、所得税・住民税を節税できる
また、不動産会社や賃貸管理会社のサポートを受けられるため、投資初心者にもおすすめです。
気軽に不動産投資を始めたいなら「COZUCHI」がおすすめ！
現物不動産投資は、賃料収入や節税効果が魅力ですが、、それでも空室リスクや災害リスクなどがついて回ります。適切な対策を講じれば、各リスクの影響を抑えることは可能ですが、どう対策すべきか自分ではなかなか思い浮かばないかもしれません。
特に不動産投資の初心者は、どうしても知識や経験が足りないので、重要な局面で判断を誤ってしまう可能性もあります。「対策方法がわからない」「できるだけ損失を出したくない」という場合、まずは不動産投資のプロに相談してみましょう。
不動産投資型のクラウドファンディング「COZUCHI」は、不動産特定共同事業法を活用した、1万円から不動産に投資できるサービスです。少額から始められるのでリスクを限定して気軽に不動産投資にチャレンジできます。また一定の節税効果も期待でき、投資先の不動産は、どれもプロが厳選した物件ばかりなので、確かなリターンが期待できます。
実際、COZUCHIの前身となる事業も含めて、2008年から2023年6月時点まで元本毀損（元本割れ）は一度も発生していません。そのため、多くの方々がCOZUCHIで不動産投資を始めており、2023年6月末時点で累計応募額が1,100億円を超えています。
また、不動産に関する各種手続きはプロに一任できるため、初心者でもほったらかしで安心して不動産投資が始められるでしょう。最短15分でインターネットから投資家登録ができるので、ぜひご検討ください。
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また、お問い合わせや会員登録については、以下のページにお進みください。
まとめ
不動産投資にはリスクがつきものなので、それを許容したうえで取り組む必要があります。特に空室リスクや滞納リスクは、メインの収益源となる家賃収入に直結するため、早めに何らかの対策を講じたいところです。
また、不動産投資の目的や選んだ物件によっても、リスクの影響度は変わってきます。そのため、対策の優先順位を考えることも大切です。必要に応じて不動産会社や賃貸管理会社の力も借りながら、不動産投資のリスクを低減しましょう。
【監修者】
名前：金子 賢司
東証一部上場企業で10年間サラリーマンを務める中、業務中の交通事故をきっかけに企業の福利厚生に興味を持ち、社会保障の勉強を始める。以降ファイナンシャルプランナーとして活動し、個人・法人のお金に関する相談、北海道のテレビ番組のコメンテーター、年間毎年約100件のセミナー講師なども務める。趣味はジャザサイズ。健康とお金、豊かなライフスタイルを実践・発信している。
保有資格：CFP
