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マンション購入のために不動産投資ローンを組める年収額とは？年収・自己資金が少ない場合にできる対策も紹介
2023年07月31日
資産形成の重要性が高まり、投資による資産運用が注目されています。マンションなどの不動産を購入し、賃貸収入での資産形成を検討している方も多いのではないでしょうか。
不動産投資は入居者が定着すれば安定した賃貸収入を得られますが、高額な初期費用がかかり、物件の運用・管理に関する専門知識も必要なため、スタートするハードルの高い投資方法といえます。
不動産投資のためにマンションを購入する際は「不動産投資ローン」を組むのが一般的です。しかし、不動産投資ローンは誰でも簡単に組めるものではなく、各金融機関での審査をクリアする必要があります。
この記事では、不動産投資ローンの基礎知識や、不動産投資ローンを組むための目安となる年収額、おもな審査内容について解説します。年収が少ない場合の対策についても触れていくので、不動産投資を検討している方はぜひ最後までお読みください。
不動産投資のマンション購入には多額の費用がかかる
不動産投資には「物件の売買益」で利益を得る方法と、「物件を賃貸として運用」することで家賃収入を得る方法があります。マンションを購入して賃貸として運用する場合は、入居者が定着すれば安定した家賃収入が得られます。
しかし、不動産投資のためにマンションを購入・運用するには、多額の費用が必要です。
＜おもな費用の項目＞
- マンションの取得費用（新築する場合は新築工事費用）
- 税金（不動産取得税、印紙税、固定資産税）
- 保険料（火災保険、地震保険）
- 維持・管理費（管理委託費、修繕積立金、点検・清掃費）
- ローンの事務手数料・保証料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 仲介手数料（不動産業者の仲介がある場合）
マンションの取得費用だけでなく、各種税金や保険料の支払いも必要です。また、定期的なメンテナンスも必要となり、物件を維持する間は継続して費用が発生します。
マンション購入時は不動産投資ローンを組むのが一般的
投資目的でマンションを購入する際は「不動産投資ローン」を組むのが一般的です。不動産投資ローンの概要や、住宅ローンとの違いについて見ていきましょう。
そもそも「不動産投資ローン」とは？
不動産投資ローンとは、不動産投資のために金融機関から受けるローンのことです。
不動産投資ローンを利用すれば、自己資金が少ない場合でも不動産投資を始めることができます。不動産の運用次第では、初期投資を抑えつつ、大きな成果につなげられる可能性もあります。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと混同されやすいのが「住宅ローン」です。
住宅ローンとは、自宅の購入や増改築を行なうためのローンです。不動産投資ローンと住宅ローンでは、融資金額の上限額や金利が異なっており、不動産投資ローンのほうが融資の金額上限が高額で金利も高い傾向にあります。
また、不動産投資ローンと住宅ローンでは、返済原資も異なります。不動産投資ローンは毎月の家賃収入をローンの返済に充てるのに対し、住宅ローンは購入者自身の収入でローンを返済するのが基本です。
不動産投資ローンを扱う金融機関
不動産投資ローンは、さまざまな銀行・金融機関が扱っています。
＜不動産投資ローンを扱うおもな金融機関＞
・日本政策金融公庫
・都市銀行（メガバンク）
・地方銀行
・信用金庫・信用組合
・ノンバンク
・ネット銀行
金融機関ごとに審査の難易度や融資金額の上限が異なります。例えば、日本政策金融公庫は比較的審査がとおりやすく、融資金額も少なめです。それに対し、都市銀行（メガバンク）は審査が厳しいですが、金利が低く、融資の上限額も高額となっています。
不動産投資ローンを組む際は、さまざまな金融機関を比較し、自分に合ったものを選択するとよいでしょう。
不動産投資ローンを組むのに必要な年収額とは？
不動産投資ローンの審査にとおるためには、一定以上の年収が必要といわれています。不動産投資ローンを組むのに必要な年収額について、詳しく見ていきましょう。
不動産投資ローンを組める年収ラインは「700万円」
金融機関が不動産投資ローンの融資の対象とする基準は「年収700万円」といわれています。この年収額はあくまで目安であり、年収700万円以上であれば必ず融資が受けることができるというわけではありません。
また、金融機関の種類によっても審査の難易度は異なります。例えば、都市銀行（メガバンク）は不動産投資ローンの審査が厳しいことで有名で、年収1,000万円以上の方に向いています。
年収700万円以下でも不動産投資ローンを組める可能性がある
年収額はあくまで審査項目の一つです。そのため、年収500万円の方など、年収が700万円以下の場合でも融資を受けられるケースはあります。
しかし一方で、借入額が年収の8倍程度を超える場合は融資条件が厳しくなるとされるため注意が必要です。
また、年収や借入額のほか、物件購入時における自己資金の有無も審査の結果を左右するケースがあります。物件価格の2割以上を自己資金で用意できれば、ローンの返済比率を抑えることができるため、年収が低い場合でも審査にとおる可能性があるでしょう。
不動産投資ローンの審査内容とは
不動産投資ローンの審査では、投資家の属性が審査されます。
＜おもな審査項目＞
・収入、勤務先、勤続年数、雇用状態
・資産状況
・住宅ローンの有無
・不動産投資（経営）の実績
・物件の収益性（空室リスク、利回り）
不動産投資ローンは、おもに物件の運用によってローンの返済を行ないます。そのため、購入予定の不動産の収益性も重視される傾向にあります。
不動産投資ローンの手続きの流れ
不動産投資ローンの手続きは、以下のような順を追って進めていきます。
＜手続きのおもな流れ＞
1.必要書類をそろえる
2.事前審査を受ける
3.物件の購入申し込み（売買契約の締結）
4.本審査を受ける
5.不動産投資ローンを契約する
融資を受けるまでに一定の期間が必要となるため、余裕を持ったスケジュール管理が重要です。
年収・自己資金が少ない場合にできる対策
年収・自己資金が少ない場合、不動産投資ローンの審査対策として有効なのは「自身の属性を上げる」ということです。属性を向上させる方法について、具体的に見ていきましょう。
クレジットカードの解約・見直し
クレジットカードの利用状況は、信用情報としてローンの審査に大きく影響するものです。そもそも、クレジットカードは所有しているだけで属性が下がる恐れがあります。これは「クレジットカードの借入総額が多いほど返済能力が低下する可能性が高い」と判断されるためです。
そのため、使わないクレジットカードは解約するのがおすすめです。また、クレジットカードに付いているキャッシングの借入限度額を引き下げるのも有効な対策といえます。
契約中のローンの見直し
複数のローンを契約している場合は、ローンの見直しや借り換えを行なうことで毎月の返済額を減らせる可能性があります。返済中のローンのうち、一部または全額を繰り上げ返済し、残債を減らすことも有効です。
企業に勤めながらローン手続きを進める
不動産投資ローンの審査では、安定した収入があることが大きな信用につながります。たとえ副業をしていても、収入が不安定な場合は収入とみなされない可能性もあります。
そのため、融資を受ける場合は、企業に勤めている間にローン契約ができるよう手続きを進めるのがおすすめです。
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まとめ
不動産投資のためにマンションなどの物件を購入する際は、金融機関の不動産投資ローンを組むのが一般的です。不動産投資ローンを活用すれば、自己資金が少ない場合でも不動産投資を始めることができ、物件の運用次第で大きな利益を手にすることができるでしょう。
ただし、不動産投資ローンを組むためには金融機関の審査をとおる必要があります。審査は金融機関ごとに難易度や条件が異なるため、自分に合う金融機関に相談するとよいでしょう。
【監修者】
名前：金子 賢司
東証一部上場企業で10年間サラリーマンを務める中、業務中の交通事故をきっかけに企業の福利厚生に興味を持ち、社会保障の勉強を始める。以降ファイナンシャルプランナーとして活動し、個人・法人のお金に関する相談、北海道のテレビ番組のコメンテーター、年間毎年約100件のセミナー講師なども務める。趣味はジャザサイズ。健康とお金、豊かなライフスタイルを実践・発信している。
保有資格：CFP
