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「都心」とは？副都心や新都心の特徴・都心の不動産に投資するメリットについて

2024年04月10日

東京では「都心」や「副都心」といった表現がよく使われますが、具体的にどの地域を指す言葉なのかを知らない方も多いのではないでしょうか。

不動産を探す際には、都心・副都心という言葉がたびたび登場します。そのため、言葉の意味を正しく知っておけば、よりスムーズに物件探しを進められるでしょう。

この記事では、都心や副都心・新都心の概要に加え、地域の範囲について解説していきます。城東・城西・城南・城北と呼ばれる地域の特徴にも触れていくので、ぜひ最後までお読みください。

そもそも「都心」とは？

都心とは、「大都市の中心部」のことを指す言葉です。

都心部には、官公庁・企業の本社・繁華街といった都市の中枢機能が集中しており、大都市の心臓部にあたる重要な地域といえるでしょう。

東京を指す言葉である「都内」と似ているため、都心といえば東京を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、厳密には東京に限らず、大都市の中心部であれば都心に該当します。

例えば、大阪・名古屋・福岡などの中心部も、都心と表現することができます。もし、どの地域の中心部を指しているかが不明な場合は、相手に確認するようにしましょう。

とはいえ、一般的に都心という言葉は「東京の中心地区」、特に千代田区・中央区・港区のことを指す言葉として浸透しています。

東京における都心の範囲

「都心」には明確な定義がありません。そのため、分類方法によって都心の範囲は異なります。

東京では、「東京23区を都心とそれ以外に分ける」という考え方がよく用いられます。いわゆる「区」による分類方法で、以下のように「都心●区」という形式で表記されます。

・都心3区：千代田区・中央区・港区
・都心5区：千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区
・都心6区：千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区
・都心8区：千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区・台東区・豊島区
・都心10区：千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区・台東区・豊島区・墨田区・江東区

上記はあくまで一例であり、シーンによって内容が異なる可能性もあります。例えば、都心6区が千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・「台東区」を指している場合もあります。

東京の都心3区や都心5区はよく使う言葉なので、該当エリアについても覚えておくとよいでしょう。

副都心・新都心について

「副都心」や「新都心」は、都心とともに使われることの多い用語です。副都心・新都心の特徴や範囲について見ていきましょう。

副都心とは

「副都心」は、都心に集中していた中枢機能を分散させる役割を持ったエリアです。具体的には、渋谷・新宿・池袋・大崎・上野・浅草・錦糸町・亀戸・臨海地区を指しています。

1958年に首都圏整備計画が策定され、新宿・池袋・渋谷の3エリアが副都心に指定されました。その後、大崎・上野・浅草・錦糸町・亀戸・臨海地区も、副都心の機能を持つエリアとして開発が進められました。

副都心には百貨店や駅ビルなどの商業施設が多く、アクセスが良好で利便性に富んでいることから、若者を中心に人気を集めています。

新都心とは

「新都心」とは、東京都の隣県の首都機能を担う役割を持つエリアのことです。「さいたま新都心（さいたま市）」「幕張新都心（千葉市）」「横浜みなとみらい21（横浜市）」などの地区が新都心にあたります。

新都心は文字どおり「新しい都心」を意味しており、東京に集中した重要機能を分散させる目的で開発が進められました。

城東・城西・城南・城北について

東京都内のエリアは、城東・城西・城南・城北と呼ばれることもあります。

「城」は江戸城を表しています。つまり、現在の皇居がある千代田区を中心に、残りの22区を東西南北の4エリアに分類するという考え方です。

城東・城西・城南・城北のそれぞれの地域について、範囲や特徴を見ていきましょう。

城東

「城東」は、江戸時代に下町として栄えた地域と、開発が進んでいる東京湾沿いの地域を含むエリアです。

中央区・台東区・墨田区・江東区・葛飾区・江戸川区の6区が城東にあたります。江戸時代には下町として栄えた地域で、現在でも情緒を感じられる街並みが多く残っています。

城西

「城西」は高級住宅街の多いエリアで、城東よりも地価が高い傾向にあります。

新宿区・世田谷区・渋谷区・中野区・杉並区・練馬区の6区が城西に該当し、なかでも新宿や渋谷は副都心としての機能も備えています。

城南

「城南」は超高級住宅街があり、富裕層が多く暮らすエリアです。

港区・品川区・目黒区・大田区の4区が、城南に含まれます。22区のなかでも神奈川県に隣接する地域で、洗練された街並みが多く、地価も高めです。

城北

「城北」は、城東と同じく下町の情緒ある街並みが特徴のエリアです。

文京区・豊島区・北区・荒川区・板橋区・足立区の6区で構成されています。文京区と豊島区を除く地域は比較的地価が安く、住宅街を中心とした庶民的なエリアといえます。

地域に根差した商店街が多く存在し、交通アクセスも良好で住みやすい点が魅力の地域です。

その他の都内近郊の立地用語

都心や副都心、城東などのほかにも、よく使われる立地用語があります。この章では、都内近郊に関する立地用語について解説していきます。

新拠点

「新拠点」は品川・秋葉原・羽田の3地区を指し、副都心に準ずる地域として再開発が進められています。

東京都における経済・商業などの機能を備えており、交通の要衝でもあります。

核都市

「核都市」は東京圏における超過密問題に対処するために指定された地域で、八王子・立川・町田・多摩ニュータウン・青梅などの地域で構成されます。

「住む」ことに特化したファミリー層向けのエリアで、大規模な交通ターミナルなどの利便性を備えています。

東京都心の不動産に投資するメリット

近年、資産形成の手段として不動産投資が注目されています。なかでも東京都心の不動産は人気が高く、価格も高騰しています。

東京都心の不動産への投資には、どのようなメリットがあるのでしょうか。その理由について、詳しく見ていきましょう。

賃貸需要が高い

東京都心の不動産に投資する大きなメリットは、空室リスクが低いことです。都心部は生活に便利な機能が多く備わっており、単身者を中心に非常に高い賃貸需要があります。

日本は首都圏に人口が集中しており、特に東京都の人口は増加傾向が続いています。転入者の大半は10代後半から20代の若者で、進学や就職を理由に東京都に転入してくるケースが多いです。東京都には大企業や有名大学が多く、今後も若者をはじめとした転入者は増えることが考えられます。また、東京都の介護需要の増加にともない、介護職員の転入も進む可能性があります。

不動産を賃貸物件として運用する場合は、入居者が定着すれば安定収入が期待できます。そのため、空室リスクが低い東京都心の物件は、不動産投資に向いているといえます。