【ファンド運用秘話】神泉エリア再開発の火付け役になれたら

2024年02月21日

本記事では、ファンドが実際にどのように、そしてどのような想いで運用されているのか。運用担当者に迫ります。

「神泉エリア再開発の火付け役になれたら」

これは、「渋谷区神泉エリア　開発プロジェクト」の運用担当者、株式会社TRIAD（以下、「TRIAD社」という）のFさんの想いです。

今回は、実績配当年利回りが13.0％に上振れた「渋谷区神泉エリア　開発プロジェクト」について、TRIAD社のFさんに迫ります。

※2022年10月時点の内容です。

渋谷区神泉エリア 開発プロジェクトとは

【ファンドデータ】
■応募人数　　　1,513人
■運用額　　　　5.5億
■運用開始日　　2021/11/29
■運用終了日　　2022/3/28
■想定運用期間　6ヶ月
■実績運用期間　4ヶ月
■想定利回り（年利）　　5.5％
■実績利回り（年利）　　13％

神泉駅から徒歩3分にある店舗付住宅等の開発用地を投資対象としていたプロジェクトになります。物件取得時、5階建ての建物が建っておりました。

運用開始時のシナリオでは、必要な手続きを経て建物を解体のうえ更地にし、店舗付住宅等の開発用地とする予定でした。そして、売却戦略として、

①不動産デベロッパーへ土地を売却
②フェーズ２へ移行し、開発を行い、新築物件として売却

の２つを想定しておりました。

実際は、建物を解体する前に大手不動産デベロッパーへの売却に成功し、予定より早期に運用終了しております。

神泉エリアとPJ開始の経緯

対象不動産が位置する神泉や円山町周辺は「裏渋谷」と呼ばれ、表の渋谷とは違って少し落ち着いた雰囲気があります。

表通りにはオフィスビル、店舗ビルが立ち並んでいる一方で、道路を一本入ると入り組んだ路地が多く、ホテルやライブハウス、イベントスペース、隠れ家的な飲食店が混在しているディープな街です。

そして、再開発が進行している渋谷から歩ける距離にあり、今後活発化する可能性を秘めているポテンシャルの高いエリアと言えます。

しかし、土地柄もあって銀行からの融資が下りづらいため、物件の流動性が低く、不動産デベロッパーなどが手を出しづらい状況でした。そして結果的に、再開発があまり進んでいない状況となっていました。

我々は、現在の金融ロジックで評価される不動産のみに価値があるとは思っていません。

大切にしている価値には紡がれている文化であり、周りに住む人々であり、そこで生まれるさまざまな活動であり、目に見えない定性的なものもあると思っています。

今回のファンドも再開発を行い、流動性を持たせることで街づくりが活性化したら良いと思い、取得に至りました。

運用エピソード

当初は解体をし、フェーズ２への移行（自社開発）を想定し、開発許認可の取得や開発する建物の設計も着手し始めておりました。実際は運用開始後すぐに、大手不動産デベロッパーからそのままの状態での購入希望の声があがります。

建っていた建物が地下付きの建物であったこともあり、自分たちの建築計画に最適な形で解体工事を進めたいという買主の希望もあったため、解体はせずに開発用地として売れる形にするところまでを行いました。具体的には、本物件の接する私道の掘削承諾書の取得や、境界の確定です。

今振り返ってみると、方針の変換に柔軟に対応することが求められ、発注した設計会社との関係性の維持や、買い主デベロッパーへの引継ぎなどに神経を注ぎました。そして、現在は買主デベロッパーのもとで、順調に解体が進んでいるようです。

今後の期待、想い

本来価値があるのに、銀行で評価されないため、再開発が思うように進んでいないエリアは少なくありません。不動産が有効活用されて再開発が進み街づくりが活発になれば、その街に住む人にとっても良い効果があると思っています。

「渋谷区神泉エリア　開発プロジェクト」を火付けに、多くの事業者が「神泉」という魅力あふれるエリアで再開発に取り組み、地域活性化につながれば、これ以上に嬉しいことはございません。今後も利益追求だけでなく、社会貢献との両輪で、価値あるプロジェクトに取り組んでいきたいと思います。