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不動産投資の勉強に効果的な方法と身に付けるべきポイントを解説
2024年03月18日
不動産投資を学ぼうと思ったものの、何をどのように勉強すればいいかわからない方も多いのではないでしょうか。不動産投資では投資の基礎知識をはじめ、不動産や税制などの幅広い知識が必要になるため、自分に合った方法で効果的に学ぶ必要があります。
そこで今回は、不動産投資の勉強方法と最低限身に付けたいポイントを解説します。不動産投資で失敗しないためにも、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の勉強方法
不動産投資に決まった勉強方法はありません。そのためどうやって勉強すればいいか迷いがちですが、自分に合った方法を選んで学ぶことが可能です。勉強方法によってメリット・デメリットがあるため、それを踏まえたうえで自分に合った方法を見つけましょう。
不動産投資に関する書籍で学ぶ
不動産投資では投資や税制、法制など幅広い知識が必要となり、一つひとつを断片的に学ぶのは効率的ではありません。書籍では、不動産投資に必要な知識が一冊にまとまっているため、幅広くある程度の必要知識を身に付けることが可能です。
不動産投資に関する書籍にはさまざまな種類があるため、投資目的や知識レベルに合った書籍を選ぶようにしましょう。また、書籍＋Webサイト、書籍＋セミナーなど、他の勉強方法と併用するのも効果的です。
不動産投資のWebサイトで学ぶ
インターネット上では不動産投資に関するさまざまな情報が発信されています。多くの情報は無料で閲覧できるため、手軽に情報収集することが可能です。隙間時間に勉強したい人や、できるだけお金をかけたくない人に最適でしょう。
ただし、インターネット上には過去の情報や間違った情報も多いため、信頼できるサイトを選んで活用することが大切です。
また、投資物件専用のポータルサイトではオリジナルコラムをはじめ、不動産関連の最新ニュースやセミナー情報も豊富に掲載されています。投資における対象商品の差や、投資用語などが学べるほか、不動産の相場感を養ったり、自分の希望条件を整理したりするのにも役立ちます。
不動産投資のセミナーに参加する
近年では初心者向けの不動産投資セミナーも多く開催されており、専門家や不動産投資経験者などから知識を学ぶことが可能です。セミナーによっては質疑応答ができるため、書籍やインターネットにはない情報を得られる可能性もあります。目的に合ったセミナーを選ぶことで、効率的に学習することができるでしょう。
最近はオンラインセミナーも増えており、自宅で気軽に参加できる点も魅力です。
不動産投資会社に相談する
不動産投資会社と直接話をすることで、具体的なアドバイスをもらえる可能性もあります。不動産投資会社は投資の初期段階から物件の選定、契約、将来的な売却に至るまで、幅広い相談に応じてくれます。
ただし、不動産会社によってサービス内容は異なるほか、利益を追求するうえでリスクを過小評価したり、囲い込みといった手法を用いたりする場合も少なくありません。信頼できる不動産会社を見つけるためにも、複数の会社を比較してみることが大切です。
不動産投資の勉強で最低限身に付けるべき知識
不動産投資は知識があるほど有利になりますが、初心者が知識の幅を広げるには時間と労力がかかります。そのため、まずは最低限必要な知識として以下の5つを学びましょう。
不動産投資の基礎知識
まず、不動産投資を始めるには、不動産投資の基本を知ることが不可欠になります。
不動産投資とは、購入した不動産を貸すことで家賃収入を得ることです。不動産投資には年金対策になる、インフレ対策になるなどのメリットがあり、ローンを組む場合は生命保険代わりになるような効果、レバレッジ効果も得られます。一方、空室や家賃滞納の発生、売却価格の下落、金利上昇、災害などのリスクをともなうデメリットもあり、知識が不十分な状態で始めると失敗してしまう可能性があるため注意が必要です。
不動産はアパートやワンルーム、戸建てなどさまざまな種類があり、利回りも新築、中古、区分、一棟などで異なるため、利益が出る仕組みをしっかりと理解しましょう。
不動産投資について詳しく知りたい方は、以下の記事もご参考ください。
【初心者必見】現物不動産投資とは？仕組みやメリット・デメリットについてわかりやすく解説
不動産投資の費用とローン
不動産投資には、さまざまな費用が必要です。自分で物件を購入して運用する現物不動産投資の主な費用として、以下が挙げられます。
＜不動産取得時にかかる費用＞
・不動産取得費用
・ローンの事務手数料や保証料
・登記費用
・仲介手数料
・不動産取得税
・印紙税 など
＜不動産の運営にかかる費用＞
・修繕費
・広告費
・原状回復費
・固定資産税 など
現物不動産投資を始めるには投資用の不動産が必要です。不動産がない場合は購入しなければならないため、不動産の取得費用や税金など、初期費用が高額になります。また、不動産を運営するにあたっては広告費や修繕費、退去時の原状回復費、固定資産税などのコストもかかります。そのため、初期費用に加えて余裕資金を持ったうえで始めることが大切です。また、不動産の購入でローンを組む場合は、不動産投資ローンや団体信用生命保険についても知っておく必要があります。
不動産の管理
不動産の管理には建物管理と賃貸管理があり、それぞれ必要な業務が異なります。管理業務を不動産会社に任せる人も多いですが、おもな業務を理解しておくことは大切です。
＜建物管理の主な業務＞
・建物のメンテナンス
・設備の維持・管理
・清掃業務
・長期修繕計画の策定 など
＜賃貸管理の主な業務＞
・入居者の募集
・賃貸契約関連の手続き
・家賃の集金、督促
・クレーム対応
・退去時の立会い、清算
・修繕工事の手配 など
また、賃貸管理には自主管理、管理委託、サブリースの形態があります。それぞれのメリット・デメリットを踏まえたうえで、自分に適した形態を理解しておくようにしましょう。
不動産会社と投資物件の選び方
不動産投資では、選ぶ不動産会社によって投資結果が大きく変わることがあります。そのため、信頼できる不動産会社の見極めがとても重要です。不動産会社を選ぶ際には、必ず複数社を比較するようにしましょう。また、不動産会社を訪れる際は、購入意欲があることを伝え、気に入った物件のみ購入するという心構えも必要です。
＜信頼できる不動産投資会社を選ぶ主なポイント＞
・規模
・業績、実績
・評判
・金融機関との取引数
・弁護士・税理士などとつながりを持っているか
・デメリットもきちんと説明するか
・物件や周辺の土地勘を理解しているか など
投資商品となる物件選びでは、物件そのものだけでなくエリアや人口、設備なども含めて考慮することが大切です。また、利回りや物件価格の相場や価格感を把握したうえで物件視察を行うことも重要となります。
＜投資物件を選ぶ際のポイント＞
・利便性の高いエリア
・人口が増加しているか
・部屋の間取り・建物の構造設備
・表面利回り・実質利回りの高さ
・相場とかけ離れていないか
・違法物件ではないか など
不動産投資の出口戦略
不動産投資を行なうにあたって出口戦略は非常に重要です。
売却するのか、収入源として所有し続けるのか、自宅用として住むのかなど、不動産投資を最終的にどのように物件を扱うのかを検討する必要があります。例えば売却を出口戦略とする場合、毎月利益が出ていたとしてもうまく売却できなければ最終的に損失となってしまうこともあります。そのため売却のタイミングは慎重に見極めなければなりません。「売りたくても売れない」という状況を避けるためにも、出口戦略は早めに立てておく必要があります。
不動産の売却を検討するタイミングは築20年までが目安とされています。築20年以上の物件はローンを組める期間が短くなり、月々のローン返済額が大きくなる可能性があります。その場合一定以上の利回りを確保できず売却が難しくなることも懸念点です。また、築20年では給排水設備の交換のタイミングと重なる可能性もあります。その場合、大規模な修繕工事が必要になるので、大きなコストがかかってしまうこともあります。。
不動産投資の勉強に役立つ資格
不動産投資の勉強をするうえでは、不動産投資関連の資格を取得することも効果的です。不動産投資関連の資格にはいろいろな種類がありますが、ここでは不動産投資に有利な資格をご紹介します。
宅地建物取引士（宅建士）
宅地建物取引業法に定められている国家資格です。試験に合格したあと、都道府県知事の資格登録を受け、宅地建物取引士証が交付されると晴れて宅地建物取引士となることができます。宅地建物取引士は「不動産取引のスペシャリスト」とも呼ばれ、宅地建物取引士にしか取り扱うことができない独占業務も存在します。
宅地建物取引士を学ぶことで、不動産関連の法律知識が身に付き、重要事項説明書の内容を深く理解できるようになります。これにより、自分の納得できる判断・運営ができるようになるでしょう。
不動産鑑定士
不動産の適正な価格を判断するプロです。この鑑定評価業務は不動産鑑定士にのみ認められており、企業の買収・合併、不動産証券化の際にも活躍が期待されます。
不動産鑑定士資格取得のための勉強をすることで、不動産の環境や条件を踏まえたうえでの利用用途や、どのくらい価値がある物件なのかなどを見極められるようになります。また、相続税標準地や固定資産税標準宅地といった観点から不動産を評価できるようになるほか、経済学や会計学も身に付けることが可能です。
なお、試験に合格後は、不動産鑑定士として登録を受けるために実務研修を修了しなければなりません。期間は1年～2年です。
不動産実務検定
一般財団法人日本不動産コミュニティー（J-REC）が認定する不動産投資の専門資格です。不動産運用に関する実践的な知識を体系的に網羅した内容となっており、建築やファイナンス、満室経営や税金対策など幅広い知識を身に付けることができます。
試験は2級、1級、マスターの3段階で、2級と1級ともに合格した人のみマスター試験を受験できる仕組みです。
ファイナンシャル・プランニング技能検定
特定非営利活動法人（NPO法人）日本ファイナンシャル・プランナーズ（FP）協会と一般社団法人金融財政事情研究会の2つの団体が実施する国家検定で、資産の運用プランやリスク管理などに関する知識を網羅的に身に付けられるため、不動産投資でも役立ちます。
試験は3級、2級、1級の3等級となっており、それぞれに学科試験と実技試験があります。両方に合格すると合格証書が授与され、等級ごとのファイナンシャル・プランニング技能士を名乗ることが可能です。
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不動産投資の勉強では基礎知識をはじめ、費用やローン、不動産管理、不動産会社・投資物件の選び方、出口戦略などの幅広い知識を身につける必要があり、初心者には難易度が高いといえるでしょう。
とはいえ忙しい毎日の中で投資の勉強をしていくのはなかなか億劫だとという方も
多いと思います。
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まとめ
近年は不動産投資を始める人が増えていますが、しっかりとリターンを得るためにはある程度の知識が必要です。もちろん、専門的な業務は不動産会社やプロがサポートしてくれますが、最終的な判断を下すのは投資家自身となるため、知識が不十分な状態で始めてしまうと損失のリスクが高まります。不動産投資で失敗しないためにも、必要な知識を身に付けたうえで不動産投資を始めましょう。
■監修者
名前：齋藤 彩（さいとう あや）
所有資格：AFP(Affiliated Financial Planner)、薬剤師免許、1級FP技能士
おもなキャリア：
急性期総合病院において薬剤師として勤める中、がん患者さんから「治療費が高くてこれ以上治療を継続できない」と相談を受けたことを機にお金の勉強を開始。ひとりの人を健康とお金の両面からサポートすることを目標にファイナンシャルプランナーとなることを決意。現在は個人の相談業務・執筆活動を行っている。
