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競売物件のメリット・デメリット！やばいと言われる理由や不動産投資に適したサービスも紹介
2024年01月30日
競売物件は、不動産投資の対象としても注目されることが多いものです。ただ、インターネット上などで情報収集をしていると、「競売物件はやばい」などのネガティブな声が目に入ってくることもあるかもしれません。
では、不動産投資のために競売物件を購入する場合、具体的に何が“やばい”のでしょうか。また、そもそも競売物件とは、どういうものなのでしょうか。
この記事では、競売物件の概要を確認したうえで、競売物件を購入するメリットとデメリットを解説します。そして記事の後半では、不動産投資を手軽に始めたい方におすすめの不動産投資クラウドファンディングを紹介します。
不動産投資に向けて投資対象となる物件を探している方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
競売物件とは
まず、“競売という言葉には、以下2つの読み方があり、それぞれが異なる意味を持ちます。
●競売（きょうばい）⇒ 一般用語
●競売（けいばい）⇒ 法律用語
“きょうばい”は、絵画や骨董品などのいわゆる競り売りやオークションに近い意味を持つ一般用語です。これに対して“けいばい”は、差し押さえにあった物件をお金に変える目的で裁判所が実施するものになります。
“けいばい”の場合、入札者が設定できる入札価格は「売却基準標準額の8割である買受可能価額以上」と決まっています。そして、開札日に最も高い入札価格を呈示した人が、最高価買受申出人になるシステムです。これに対して“きょうばい”は、締切までなら自分が設定した入札額を何度も変更・取り消しができる仕組みになります。いわゆる「競り」のことです。
なお、競売（けいばい）対象となる土地・建物などの不動産物件のことを「競売物件」と呼びます。以下、この記事で取り扱うのは、土地・建物などの不動産に関する競売（けいばい）物件についてです。
競売物件はどのようなときに発生するもの？
多くの場合、競売物件が発生するのは、ローンなどで不動産を購入したもののお金が支払えなかったときです。具体的には、次のようなケースが挙げられます。
●住宅ローン返済ができなくなったとき
●住宅ローン以外の借金が返済できなくなったとき
●マンション管理費を滞納したとき
●固定資産税を滞納したとき（この場合は「公売」） など
こうしたケースで、所有者自身による不動産の任意売却もうまくいかないか、所有者がそもそも任意売却を選ばなかったときに競売が行なわれます。なお、任意売却とは、住宅ローンの貸主である金融機関といった債権者の許可のもと、不動産の所有者の希望条件に沿って土地や建物を一般市場で売却することです。
競売にかけられた物件は、最も高く買い取ってくれる人に売却され、その代金は債務返済に充てられます。
競売には、大きく分けて「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類があります。担保不動産競売は、ローンの債権者が抵当権の設定を通じて担保にした不動産を、裁判所を通じて強制的に売却・換価することです。
一方で強制競売は、不動産の所有者（債務者）がローンなどの債務を返済できなくなったときに、債権者が公正証書や支払督促、判決などの債務名義に基づき、裁判所を通じて不動産を強制的に売却するため手続きになります。
競売物件と一般流通物件の違い
競売物件の特徴は、一般に流通する物件との違いを見るとよくわかります。まず、一般流通物件とは、個人と個人、個人と業者間で取引される物件のことです。
例えば、ある人が所有不動産を専任媒介契約で売却する場合、その物件はレインズというコンピュータネットワークシステムに登録されます。専任媒介契約とは、不動産の売り主が一つの不動産会社だけと締結できる媒介契約のことです。
レインズとは、国土交通省から指定された不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステムです。そして、不動産会社が取り扱う物件の多くは、レインズに登録された一般流通物件ということになります。
一般流通物件の場合、不動産業者(宅地建物取引業者)を介して個人と業者、個人と個人の間で取引が行なわれることから、取引の公平性や消費者の保護、流通の円滑化などを実現するために、「宅地建物取引業法」が適用されます。
一方で競売物件の場合、取扱機関は「裁判所」です。また、宅地建物取引業法ではなく「民事執行法」に基づき手続きが進められていきます。
競売物件を購入するメリット
競売物件の入札・落札は、一般の方でも参加可能です。この章では、自分が住む目的や不動産投資の対象として競売物件を選ぶメリットを紹介します。
手頃な価格で不動産を購入できる
競売物件における最大の魅力は、一般流通物件と比べて6～7割の価格で購入できることが多い点です。
価格が安くなる理由としては、競売物件は基本的に内覧が難しいことや、瑕疵があっても購入者対応になることなど、競売物件ならではの事情があるからとなります。
ただ、競売物件を再販売するにあたり、リフォーム費用を差し引いてもなお利益が出ることは少なくありません。そのため、不動産業者などの法人も競売物件に注目しています。
物件の種類が多様である
不動産業者が取り扱う一般流通物件の場合、誰かに買ってもらうために市場に出すわけですから、買い手がつく可能性の高い「それなりに整った物件」が多くなります。
一方で競売物件は、落札で得たお金を債務返済に充てることが目的なので、物件の種類も多種多様です。そのため、競売物件は、一般の市場には出回りにくい物件を探す際にもよく注目されます。
権利に関する手続きが簡単である
競売物件を落札した場合、抵当権の抹消・所有権移転登記などの手続きは、裁判所が行ないます。落札者は、入札用紙と反社会勢力に該当しない旨の書類を記入し、保証金・代金を納付するだけで物件の購入が可能です。
そのため、競売物件は、「権利関係の法律に詳しくない」「自分で手続きをすることに抵抗がある」といった方にも購入しやすい物件といえます。
競売物件を購入するデメリットと注意点
競売物件にはいくつかの注意点があることから、インターネット上などでは「競売物件はやばい」といった声も見受けられます。そこで、競売物件を購入（入札・落札）するときには、以下のポイントに気を付けなければなりません。
内覧ができない
一般の人が競売物件の入札に参加する場合、原則は内覧・内見ができません。内覧をするには、現在の占有者（物件に住んでいる人）の許可が必要などの諸条件があることに加え、裁判所の許可も不可欠だからです。
内覧を行なうための申し立てができるのは、競売物件の差し押さえ債権者だけです。一般の人は債権者ではないため、内覧の申し立てを行なえません。
ただし、裁判所では、入札希望者向けに以下の三点セットを用意しています。競売物件の入札をする場合、これらの資料にしっかり目を通すことが大切です。
●【物件明細書】物件の権利などをまとめた書類です。競売後に引き継ぐ必要のある賃借権の有無などが記載されています。
●【現況調査報告書】物件の使用状況がまとめられた書類です。物件の構造・種類、土地の利用状況などが記載されているほか、内部写真も添付されています。作成しているのは裁判所の執行官です。
●【評価書】評価額、周辺環境などが記載されたもので、不動産の図面なども添付されます。裁判所が選定した不動産鑑定士が作成します。
瑕疵担保責任がない
一般流通物件の場合、購入物件に以下のような重大欠陥（瑕疵）が見つかったときには、原則として売り主が責任を負うことになります。
●虫食い
●雨漏り
●土壌汚染
●地中埋設物 など
一方で競売物件の場合は、売り主が不在です。そのため、上記のような瑕疵が存在したのであれば、対処や修繕にかかる費用は購入者（落札者）が負担しなければなりません。
引き渡し義務がない
競売にともなう手続きで引き継がれるのは、物件明細書に書かれた権利のみです。したがって、その競売物件に占有者や所有者が居座っていたような場合、購入者が自分で立ち退き交渉を行なう必要が出てきます。
また、競売物件の内外にある家具・ゴミ屋敷のゴミといった残留物の所有権は、落札者に移らないため、例えば、落札した物件がゴミ屋敷だった場合、購入者はゴミの処分も勝手にできません。そうした残留物を処分するには、別途「引渡命令の申し立て」を行なう必要があります。
したがって、三点セットの内部写真などに家財道具やゴミなどが写っているときには、注意しましょう。
入札＝購入ではない
入札にあたっては物件の調査や入札価格の決定など、さまざまな手間がかかります。しかし、上述のように競売は一発入札、すなわち最も高い金額を提示した入札者が落札するため、入札に加わったからといって必ず落札できるわけではありません。
入札にかかる手間が徒労に終わる覚悟も必要となります。
不動産投資を手軽に始めるなら「COZUCHI」がおすすめ
競売物件には、ここまで紹介したとおり、安く購入できるなどのメリットがある一方で、瑕疵担保責任や引き渡し義務などの部分でいくつかの注意点があります。
また、個人で競売物件への不動産投資を行なううえでは、さまざまな知識が必要です。一方で不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」であれば、プロが物件の選択から運用までを行なってくれるため、初心者でも不動産投資を始めやすいという特徴があります。
不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」とは
不動産投資クラウドファンディングとは、不動産を対象とする事業に複数の人が共同出資し、収益分配する仕組みのことで、不動産特定共同事業の一種です。
不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」では、短期運用型と中長期運用型の2つサービスを提供しています。
短期運用型は、匿名組合型の不動産投資クラウドファンディングです。短期で売却益の獲得を狙うミドルリスク・ミドルリターンを目指す投資商品で、1万円から投資をすることができるため、少額から不動産投資を始めてみたい方にもおすすめできます。
中長期運用型は、1口10万円以上から投資することができ、中長期の運用を通じて定期的な配当を受けながら、ローリスク・ローリターンを目指すといった特徴があります。
COZUCHIで投資を行う場合、不動産に関する管理や諸手続きは運営者側で行ないます。
そのため、COZUCHIをうまく活用すれば、自分で競売物件を購入するよりも手間が少なく不動産投資を始められるでしょう。
まとめ
競売物件は、手頃な価格で入手しやすい存在です。ただし、競売物件には、内覧ができないうえに売り主の瑕疵担保責任がないなど、専門知識を有していないと投資することが難しい要素が複数あります。はじめて不動産投資を行う方は、こうした専門知識がなくても手軽に投資できる不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」を検討することをおすすめします。
COZUCHIに興味をお持ちの方は、以下のページからぜひお問い合わせください。
COZUCHIのホームページはこちら
【監修者】
名前：齋藤 彩（さいとう あや）
所有資格：AFP(Affiliated Financial Planner)、薬剤師免許
おもなキャリア：
急性期総合病院において薬剤師として勤める中、がん患者さんから「治療費が高くてこれ以上治療を継続できない」と相談を受けたことを機にお金の勉強を開始。ひとりの人を健康とお金の両面からサポートすることを目標にファイナンシャルプランナーとなることを決意。現在は個人の相談業務・執筆活動を行っている。
