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現物不動産投資はなぜ「やめとけ」？現物不動産投資の仕組みや成功のポイントを解説

2023年08月25日

投資手法を選ぶ際、現物不動産投資は「やめとけ」という言葉を耳にしたことはありませんか？現物不動産投資は不動産を購入して、賃貸収入や売却益などを得る投資手法ですが、なぜ現物不動産投資は「やめとけ」といわれるのでしょう。今回はその理由を仕組み、成功のポイントを織り交ぜて解説していきます。

現物不動産投資が「やめとけ」といわれる理由

現物不動産投資はなぜ「やめとけ」といわれるのでしょうか、その理由を2つのポイントにわけて解説します。

リスクが多い

現物不動産投資が避けられる理由の一つが、リスクの多さです。現物不動産投資には自然災害、空室、家賃滞納など、さまざまなリスクが存在します。これらのリスクすべてを回避するのは難しく、あらかじめリスクへの対処法を考えておかなければ、大切な資産が大きく損なわれる可能性があるのです。

現物不動産投資のおもなリスク

・空室リスク
入居者が確保できず、空き室が発生してしまい、家賃収入が得られなくなるリスク。周囲のニーズをふまえた不動産選びが重要。

・家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納するリスク。賃貸借契約時に家賃保証会社を仲介することで、家賃滞納時も賃料を得られるようにしておく必要がある。

・自然災害リスク
地震や台風などによって不動産が損壊するリスク。火災保険などに加入し、被災時に修繕費を確保できるようにしておく必要がある。

・流動性リスク
買い手がつかず、資産を売却できなくなるリスク。流動性が高い立地を知り、売却を見据えた不動産選びが重要。

・価格下落リスク
周辺環境の変化などにより不動産価格が下落するリスク。将来を見越した不動産選びが重要。

・金利上昇リスク
不動産投資ローンの金利が上昇することによってローン返済額が増えるリスク。ある程度の金利上昇に耐えられる無理のない計画をする必要がある。

投資にはリスクがつきものですが、現物不動産投資はほかの投資手法にはないリスクを抱えているといってよいでしょう。

投資コストが高い

基本的に、現物不動産投資は不動産を取得しなければ始められません。不動産の取得には多額の資金が必要であり、資金がない場合は、不動産投資ローンを組んで現物不動産投資を始めるのが一般的です。

また、投資期間中は固定資産税の支払いが発生し、経年劣化などによって、修繕費が発生する可能性もあります。初期コストが大きいだけでなく運用コストもかかるのが、現物不動産投資の特徴なのです。

不動産投資ローンの返済のためには、確実に投資成果を出す必要があります。長期的な視野で計画的に始めなければ、現物不動産投資は大きなリスクをともなうものだといえるでしょう。

なお、不動産投資のなかには、「不動産クラウドファンディング」という、投資家から集めた資金で一つの不動産を運用し、そこで得た運用益を投資家へ還元する仕組みを持つものもあります。このような不動産投資であれば、ローンを使うことなく数万円程度の少額から始められるため、手軽に不動産投資を始めたい方におすすめです。

リスクだけじゃない！現物不動産投資のメリットとは

現物不動産投資にはリスクもありますが、実際多くの人が現物不動産投資を行っています。現物不動産投資のメリットを3つみていきましょう。

安定した副収入を得られる

空室対策などを行ない、賃貸管理を適切に管理できれば、不動産は安定的な副収入をもたらしてくれます。一度事業が軌道に乗れば、災害などが起きない限り収益が急激に減る心配がないのは、現物不動産投資のメリットの一つといえるでしょう。

また、株式投資や投資信託では市場環境や社会情勢などを原因とした値動きがあり、一日で大きく資産を失う可能性があります。一方で、不動産は急に明日の収入が激減するようなことは想定しづらく、その点でも、現物不動産投資は安定性があるといえます。

インフレに強い

物価が上昇した際に、相対的に現金の価値が下がることをインフレといいます。現物不動産投資の場合、資産を現金ではなく不動産として保有するため、資産がインフレの影響を受けにくくなります。また、インフレが起きて物価が上昇すると、家賃は緩やかに上昇する傾向もみられます。

インフレになった場合でも資産価値が下がりにくく、家賃の上昇が見込まれることから、現物不動産投資はインフレへのリスクヘッジとして有用なのです。

税金対策できる

現物不動産投資で発生した費用は経費として計上できます。経費を申告すれば所得額を抑えられるため、所得税や住民税を節税できるでしょう。また、不動産は現金より財産としての評価額が下がるため、相続税が安くなるというメリットもあります。

投資をしながら節税できるのは、現物不動産投資の大きなメリットです。将来の相続対策を見据えるなら、現物不動産投資を検討してみましょう。

生命保険の代わりになる

現物不動産投資では不動産投資ローンを組むのが一般的ですが、ローンを借り入れる際に利用するのが団体信用生命保険（団信）です。団信に加入していると、不動産ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合、以降のローンの支払いがなくなります。
つまり、ローン契約者が死亡してもローンを家族に残すことなく、不動産を家族に残せるため、現物不動産投資は生命保険の代わりにもなるのです。

また、現物不動産投資を行なって、老後までに毎月資金を得られる環境を整えられれば、不動産から得られた収入が私的年金代わりにもなるでしょう。

現物不動産投資で成功するには？

現物不動産投資にはリスクもありますが、得られるメリットも多くあります。リスクを最小限に抑え、メリットを最大限活かすにはどのように投資すればよいのでしょうか。

現物不動産投資成功のポイントを4つ紹介します。

投資目的と投資戦略を決める

長期的な視野で計画的に投資すれば、投資リスクを最小限に抑えられます。投資計画を立てるためにも、まずは投資目的を明確にしましょう。

老後資金を貯めたいのか、節税をしたいのか、など投資目標によってとるべき戦略は異なります。目標が決まったら、目標達成のために必要な手段を列記しそれぞれのメリット・リスクを把握してください。収支をシミュレーションし、許容できるリスクの範囲内で投資しましょう。

戦略を決める際は、リスクにどう対処するのかも検討してください。自然災害などに備えるなら火災保険に加入する、家賃滞納に備えるなら家賃保証会社を利用する、情報収集や知識に不安があるならプロに任せるなど、リスクに備える方法はさまざまです。

投資に見合う自己資金を確保しておく

不動産の購入には多額の自己資金が必要です。自己資金が少ないからといって現物不動産投資ローンに頼りすぎると、現物不動産投資が思うようにいかなかった場合にローン返済が大きな負担になってしまいます。

ローン頼みにせず、自己資金をある程度確保してから現物不動産投資を始めるようにしましょう。自己資金が足りない場合は、少額で始められる不動産クラウドファンディングもおすすめです。自身に合った方法で不動産投資を始めてみてください。

勉強して積極的に情報収集する

現物不動産投資は不動産に関する専門的な知識が必要不可欠です。そのため、現物不動産投資は不動産会社などと協力して行なうのが一般的です。

ただし、出資するだけで運用や管理を不動産会社に丸投げすると、メリットだけを鵜呑みにしてリスク管理ができず投資に失敗してしまったり、業者の利益が優先されて投資家に利益が正しく還元されなかったりする可能性があります。

不動産会社の説明は正しいのか、不動産が適正に運用されているのかを自身の目で判断できるよう、不動産投資の知識を身に付けておきましょう。

複数の不動産・不動産会社を比較する

同じ間取り、高さ、築年数の建物であっても、立地や周辺環境が変われば、得られる利益は大きく変わります。建物の周囲の状況を調査し、どのような建物が求められているのか、どの程度の賃料なら受け入れられるのかを調べておきましょう。

また、投資にあたって複数の不動産会社に相談することも大切です。不動産会社によって得意とする建築物や立地は異なるうえ、アフターサービスの有無などサービス内容も異なります。複数の不動産会社を比較して、目的に合った会社を選択しましょう。

現物不動産投資はどのような人におすすめ？

ここまで、現物不動産投資のリスクやメリット、成功の秘訣を紹介してきましたが、これらをふまえると、現物不動産投資は以下のような人におすすめの投資だといえます。

計画的に投資できる人
安定した収入があり、自己資金を確保できている人
長期的に収入が欲しい人

現物不動産投資は投資額が大きくなりやすいため、自己資金を十分に確保したうえで、計画性をもって投資できる人が向いています。また、長期的に安定した収入が得たい人も不動産投資に向いているといえるでしょう。

一方で、リスクを一切背負いたくない人や、積極的に学ぼうとしない人には、現物不動産投資は向いていません。

現物不動産投資するなら、広く情報を収集して、情報をもとに長期的な視点で物事を考えることが重要です。人の助けを借りながらも、自分で学び判断できる力を身に付けておきましょう。

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まとめ

「やめておけ」といわれやすい現物不動産投資ですが、的確にリスクヘッジを行ない、計画的に投資していけば、安定した収入を得られる投資手法でもあります。現物不動産投資で成功するには、まずは不動産投資について情報を集め、不動産会社と協力しながら投資先を慎重に選ぶことが大切です。十分な準備期間を設けて投資にのぞみましょう。

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■監修者